別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 富士見 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富士見 -1 埼玉県 埼玉第３ 氏名  不動産鑑定士　門脇　誠   TEL.

鑑定評価額 16,300,000 円  １㎡当たりの価格 163,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 130,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富士見市上沢３丁目８番２０ ｢上沢３－１６－３６｣ ②地積 　(㎡) 100   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1.5:1 住宅 ＬＳ2 一般住宅のほかに農 地等が見られる新興 住宅地域 北4.2m市道 水道、ガス、下水 鶴瀬 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　   9.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ．２ｍ市道 交通 施設 鶴瀬駅北西方 1.2km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 畑等も残ることから徐々に住宅地域としての熟成度を高めていくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    163,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東武東上線沿線の住宅地域で、概ね富士見市、ふじみ野市、三芳町の住宅地域である。需要者の中心は 富士見市内の居住者であるが、圏域外からの需要も見受けられる。鶴瀬駅周辺における街路整備等の活性化もあり、住 宅需要は堅調に推移しており、地価は上昇傾向にある。土地は１００㎡程度で概ね１，６００万円前後、新築戸建は敷 地１００㎡程度で３，０００万円弱が中心的価格帯となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建一般住宅を主とし、アパートも一部には見られるが、近隣地域の容積率は８０％と低く、また、地積が 小さいことから対象標準地上に合理的な賃貸経営を可能とする収益用建物の建設を想定することが困難なため、収益価 格の試算は見送ることとした。また、需要者の中心は自己用の住宅を建築し、居住する目的の個人であると判断される ため、市場性を反映した比準価格を重視し、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富士見 -8                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    211,000 円／㎡ [103.3] 100 100 [104.5] 100 [127.7] [100.0] 100 163,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    159,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 昨今における住宅需要の高まりから、地価は 全般的に上昇傾向で推移している。 大きな地域要因の変動は認められないが、畑 等も残ることから住宅地として発展途上にあ る。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.6 交通・接近　　　  +4.6 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.5 ％  ％