別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 北本 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北本 -13 埼玉県 埼玉第２ 氏名  不動産鑑定士　永瀬　美幸   TEL.

鑑定評価額 14,800,000 円  １㎡当たりの価格 16,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北本市石戸宿２丁目４４番外 ②地積 　(㎡) 880   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1:1 住宅 Ｗ1 一般住宅も介在する 農家住宅地域 南5m市道 水道 北本 3.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   160 ｍ、南     0 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  33.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５ｍ市道 交通 施設 北本駅南西方 3.6km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域に位置し、宅地開発等には属人性等の要件があることから、急激な発展は見込めず、今後も現状 を維持しつつ推移してゆくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ高崎線沿線で北本市及び周辺の市町の市街化調整区域内の住宅地域である。需要者の中心は地元に地 縁関係を有する者であり外部からの転入者は少ない。調整区域に存し未熟成な地域であることから市場選好性は弱い。 最寄駅から距離もあり、調整区域内の土地規制から需要者が限定され地価は依然として下落基調。取引される価格帯は まちまちで需要の中心となる価格帯は見いだせないが、概ね１６千円／㎡～２０千円／㎡である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は北本市の市街化調整区域内の農家住宅地域に存し、近隣地域は賃貸市場が未成熟であるため本件では比準 価格のみを求めるに留まった。比準価格は北本市の調整区域の事例から求め実証的な価格である。当該地域における土 地取引の中心は自用目的であり居住の快適性等が重視される。従ってこれら要因を反映した比準価格を採用し、周辺の 市街化区域内宅地との価格動向の比較及び代表標準地からの検討も踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　桶川 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,600 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [100.0] 100 [116.7] [100.0] 100 16,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに持ち直しており、市内の住宅 不動産市場も回復傾向。建築費の高騰、金融 市場の変動等の不動産市場への影響に留意す べきである。 市街化調整区域内の農家集落地域に存し、地 域要因に変動は見られないが、依然として地 価下落傾向が継続している。　 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％