別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 北本 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北本 -6 埼玉県 埼玉第２ 氏名  不動産鑑定士　小暮　雅史   TEL.

鑑定評価額 14,700,000 円  １㎡当たりの価格 81,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 64,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北本市下石戸６丁目２５４番 ②地積 　(㎡) 181   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い分譲住宅地域 南東5m市道 水道、ガス、下水 北本 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    40 ｍ、南    70 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 北本南団地を中心とした住宅 地域 街 路 基準方位北　５ｍ市 道 交通 施設 北本駅南東方 2.6km 法令 規制 １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ街区整然とした閑静な住宅地域であり、今後も現状を維持しつつ推移するものと予測 する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     81,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ高崎線沿線の北本市、桶川市に所在する住宅地域である。需要者の中心は、北本市の居住者と周辺 市町からの転入者である。区画配置等の住環境は良好であり、新型コロナウイルス感染症による影響が弱まりつつあり 、北本市の郊外部の割安な価格水準という点も見直され、地価は底堅く推移している。取引の中心的な価格帯は、土地 は１８０㎡程度で１５００万円前後、新築の戸建物件は、３０００万円前後が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 北本駅徒歩圏外の住宅団地内に所在し、アパ－ト等もほとんど見られず、自己使用目的の建物が中心であり、賃貸市場 が成熟していないことから、収益還元法の適用を断念した。一方、比準価格は、自己利用による居住の快適性及び利便 性を重視する戸建住宅市場の特性より、市場の実態を反映している。よって、本件では、市場の実態を反映し実証的で ある比準価格を標準とし、代表標準地価格との均衡にも考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北本 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    121,000 円／㎡ [101.7] 100 100 [104.5] 100 [151.7] [104.5] 100 81,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     80,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、新型コロナウイルス感染症の影響が 弱まり、各種政策もあって回復傾向が見られ るが、金融資本市場の変動等の影響には留意 すべきである。 北本駅徒歩圏外の熟成された住宅地域である が、特別な地域要因の変動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +0.5 交通・接近　　　 +17.0 環境　　　　　　 +29.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％