鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

久喜 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１２３２１１ -81	久喜市		更地	（　）	ほぼ整形	東21m県道、西5m、二方路		｢調区｣ (70,200)
b	２３１２１０１２ -90	加須市		建付地	（　）	ほぼ台形	南西16m市道、北9m、東0m、三方路		工業 (70,200)
c	Ｙ２３１２１４０１ -95	春日部市		更地	（　）	台形	北4.5m市道、東4.5m、角地		｢調区｣ (70,200)
d	Ｙ２３１２４００５ -91	幸手市		更地	（　）	袋地等	西8.2m県道、中間画地		準工 (60,200)
e	Ｙ２３１２４００５ -90	幸手市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南9.5m市道、中間画地		工専 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 50,817	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 96.9]	52,443	100 [ 93.0]	56,390	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	56,400
b	(　 ) 33,844	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 115.2]	29,614	100 [ 50.4]	58,758		58,800
c	(　 ) 49,716	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 105.4]	48,301	100 [ 86.4]	55,904		55,900
d	(　 ) 46,241	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 94.5]	49,666	100 [ 87.3]	56,891		56,900
e	(　 ) 48,344	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 115.0]	42,585	100 [ 82.0]	51,933		51,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -7.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -52.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +15.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 +5.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -16.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -18.0
e	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 56,100 円／㎡]

久喜 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な造成事例が得られず、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	331,402,799	79,268,307	252,134,492	224,971,000	27,163,492	（　0.9585） 26,036,207	（ 4.1 - 0.2 ） 3.9％
	⑧収益価格	667,595,051 円　　　　（　 23,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

久喜 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	11,876.64	Ｓ3	25,034.56
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工専準防地区計画等	70 ％	200 ％	200 ％	28,281 ㎡	148.6 m x 155.0 m	前面道路：市道　 14.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：パース、共同荷捌き場、事務所等。２～３階：倉庫。昇降設備：人荷用８基、乗用４基。駐車台数：１９５台を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 3	倉庫	25,034.56	100.0	25,034.56	1,200	30,041,472	3.0	90,124,416
							0.0	0
～

～

～

～

計		25,034.56	100.0	25,034.56		30,041,472		90,124,416
								0

⑨年額支払賃料	30,041,472 円　×　12ヶ月　＝　 360,497,664 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 25,034.56 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	維持管理費と相殺し、賃料を構成する部分もないため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	360,497,664 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 29,921,306 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	330,576,358 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	90,124,416 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 826,441 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	331,402,799 円　　　　（　 11,718 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｑ２３１２３２０７　　　　-90	1,192 ( 1,177)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [117.0]	100 [100.0]	1,199	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,203 円/㎡　月額支払賃料（　 1,200 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｑ２３１２１００７　　　　-90	1,167 ( 1,132)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 65.0]	100 [149.0]	100 [100.0]	1,205
c	Ｑ２３１２４１０９　　　　-91	1,092 ( 1,060)	100 [100.0]	[104.4] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [111.0]	100 [100.0]	1,208

久喜 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	18,350,000 円	3,670,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	14,419,907 円	360,497,664　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 13,835,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 23,488,000 円	3,670,000,000　×　　 40.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	5,505,000 円	3,670,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	3,670,000 円	3,670,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	ない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 79,268,307 円　（　　　　　　 2,803 円／㎡）　　（経費率　　 23.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9585

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	3,670,000,000 円	設計監理料率　 141,000 円／㎡　×　 25,034.56 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0613	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0434 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 30 ％　＋ 0.0894 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	224,971,000 円（　　　　　 7,955 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	331,402,799 円
②総費用	79,268,307 円
③純収益　①－②	252,134,492 円
④建物等に帰属する純収益	224,971,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	27,163,492 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	26,036,207 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 921 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 667,595,051 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
久喜 9-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

久喜 9-1

埼玉県

埼玉第７

氏名

不動産鑑定士　武田　昌之

TEL.

鑑定評価額

1,540,000,000 円

１㎡当たりの価格

54,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	久喜市菖蒲町菖蒲字太皷田６００４番２外				②地積　(㎡)	28,281 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工専 (50,200) 準防（その他）地区計画等 (70,200)
	不整形 1:1	倉庫Ｓ3	営業倉庫が多い、流通業務を中心とした地域	南東14m市道、北東側道	水道、ガス、下水	久喜 7.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 470 ｍ、西 250 ｍ、南 75 ｍ、北 250 ｍ

②標準的使用

流通業務用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 150.0 ｍ、奥行　約　　 155.0 ｍ、規模　　 23,300 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

１４ｍ市道

交通

施設

久喜

7.0km

法令

規制

工専
(70,200)
準防
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

近年の圏央道の埼玉県内の全面開通により、埼玉県北東部の高速道路ＩＣ接近性に優れた流通業務用地は、需要
が安定している。この傾向は暫く続くものと予測され、地価も強含みで推移すると思料される。

(3)最有効使用の判定

流通業務用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 -1.0
角地　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 55,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 23,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は久喜市を含む広域的な県東部地区の内陸型の倉庫や工場の立地する圏域。需要者の中心は、主に流通業務
を営む全国展開の大手企業及びリ－ト、ファンド等を扱う投資会社が中心。圏央道の延伸による利便性向上、白岡菖蒲
ＩＣ、幹線道である国道１２２号からの接近性も高い。規模的にも流通業務に適していることから市場での需要は強含
みと判断される。当該地域の事業面積やニ－ズは様々であり、取引の中心価格帯は見いだせない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象地周辺は、大型物流施設も多く見られる地域であり収益価格も尊重すべきである。しかし投資市場で過熱感が認め
られている現在、標準的賃料・基本利率等の適正な設定が難しく、収益価格の精度には限界がある。よって、本件にお
いては、実証的で規範性、説得性が高い比準価格を標準として、前年の標準地価格から検討した価格との検討、更に周
辺工業地の標準地価格との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     53,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

ウィズコロナへの移行が進む中、供給面での
制約、金融市場変動、物価高による消費マイ
ンド冷え込み等が不動産市況へ及ぼす影響に
留意が必要。

圏央道の埼玉県内の全面開通によって、大規
模な流通業務用地の需要は堅調であり、地価
も強含み傾向が続く。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

久喜 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１２３８０５ -92	蓮田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東23.8m国道、北西5.5m、角地		｢調区｣ (80,200)
b	２３１２１０１２ -90	加須市		建付地	（　）	ほぼ台形	南西16m市道、北9m、東0m、三方路		工業 (70,200)
c	Ｙ２３１２４００５ -91	幸手市		更地	（　）	袋地等	西8.2m県道、中間画地		準工 (60,200)
d	Ｙ２３１２１０１２ -92	加須市		建付地	（　）	ほぼ整形	東16m市道、南9m、西4m、三方路		工業 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 47,501	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 126.0]	37,812	100 [ 68.7]	55,039	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	55,000
b	(　 ) 33,844	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 115.2]	29,614	100 [ 51.5]	57,503		57,500
c	(　 ) 46,241	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 94.5]	49,666	100 [ 88.4]	56,183		56,200
d	(　 ) 27,451	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	27,264	100 [ 50.4]	54,095		54,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -32.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +26.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -51.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +15.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -52.0
d	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 55,700 円／㎡]

久喜 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切の造成事例が得られず、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	331,402,799	79,065,507	252,337,292	224,971,000	27,366,292	（　0.9585） 26,230,591	（ 4.1 - 0.2 ） 3.9％
	⑧収益価格	672,579,256 円　　　　（　 23,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

久喜 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	11,876.64	Ｓ3	25,034.56
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工専準防地区計画等	70 ％	200 ％	200 ％	28,281 ㎡	148.6 m x 155.0 m	前面道路：市道　 14.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

容積率は地域の実態を考慮。一棟貸しの３階建倉庫を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 3	倉庫	25,034.56	100.0	25,034.56	1,200	30,041,472	3.0	90,124,416
							0.0	0
～

～

～

～

計		25,034.56	100.0	25,034.56		30,041,472		90,124,416
								0

⑨年額支払賃料	30,041,472 円　×　12ヶ月　＝　 360,497,664 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 25,034.56 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	360,497,664 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 29,921,306 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	330,576,358 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	90,124,416 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 826,441 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	331,402,799 円　　　　（　 11,718 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｑ２３１２３２０７　　　　-90	1,192 ( 1,177)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [124.0]	100 [100.0]	1,202	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,203 円/㎡　月額支払賃料（　 1,200 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｑ２３１２１００７　　　　-90	1,167 ( 1,132)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 65.0]	100 [149.0]	100 [100.0]	1,205
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

久喜 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	18,350,000 円	3,670,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	14,419,907 円	360,497,664　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 13,632,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 23,488,000 円	3,670,000,000　×　　 40.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	5,505,000 円	3,670,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	3,670,000 円	3,670,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 79,065,507 円　（　　　　　　 2,796 円／㎡）　　（経費率　　 23.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9585

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	3,670,000,000 円	設計監理料率　 141,000 円／㎡　×　 25,034.56 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0613	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0434 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 30 ％　＋ 0.0894 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	224,971,000 円（　　　　　 7,955 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	331,402,799 円
②総費用	79,065,507 円
③純収益　①－②	252,337,292 円
④建物等に帰属する純収益	224,971,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	27,366,292 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	26,230,591 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 927 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 672,579,256 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,800 円／㎡）