鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

久喜 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｙ２３１２３２０８ -70	久喜市		建付地	（　）	不整形	南西20m市道、北東6m、北西6m、三方路		近商 (83,200)
b	２３１２４００５ -81	幸手市		貸家建付地	（　）	長方形	北東18m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	Ｙ２３１２４００９ -84	幸手市		建付地	（　）	台形	西15m国道、南6m、二方路		準工 (70,200)
d	２３１２１４０１ -80	春日部市		更地	（　）	不整形	北西11m県道、南9.3m、東4m、三方路		準工 (70,200)
e	Ｙ２３１２１４０２ -81	春日部市		建付地	（　）	ほぼ整形	南東8.7m県道、中間画地		２住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 178,932	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 128.0]	138,393	100 [ 166.7]	83,019	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	85,500
b	(　 ) 62,000	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	61,938	100 [ 84.2]	73,561		75,800
c	(　 ) 48,166	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 87.6]	54,984	100 [ 75.0]	73,312		75,500
d	(　 ) 73,359	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ / ]	100 [ 97.2]	75,397	100 [ 110.9]	67,986		70,000
e	(　 ) 89,354	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	88,729	100 [ 122.5]	72,432		74,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +65.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +28.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -12.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +12.0
d	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 -2.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +25.0
e	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 76,300 円／㎡]

久喜 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な造成事例が得られず、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,578,415	1,932,330	5,646,085	3,755,340	1,890,745	（　0.9758） 1,844,989	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	39,255,085 円　　　　（　 31,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

久喜 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	290.00	Ｓ1	290.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	70 ％	200 ％	200 ％	1,237 ㎡	31.0 m x 40.0 m	前面道路：県道　 19.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域における賃貸需要を考慮のうえ、平屋建ての一棟貸し店舗を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地上 1～	店舗	290.00	100.0	290.00	2,363	685,270	6.0	4,111,620
							0.0	0
～

～

～

～

計		290.00	100.0	290.00		685,270		4,111,620
								0

⑨年額支払賃料	685,270 円　×　12ヶ月　＝　 8,223,240 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 290.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,223,240 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 682,529 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,540,711 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,111,620 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 37,704 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,578,415 円　　　　（　 6,126 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｑ２３１２１４０２　　　　-80	2,317 ( 2,216)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [115.0]	100 [ 94.0]	2,522	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,375 円/㎡　月額支払賃料（　 2,363 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｑ２３１２１０１１　　　　-80	1,860 ( 1,855)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 98.0]	100 [106.0]	2,238
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

久喜 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	279,000 円	55,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	328,930 円	8,223,240　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 827,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 357,100 円	55,800,000　×　　 40.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	83,700 円	55,800,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	55,800 円	55,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,932,330 円　（　　　　　　 1,562 円／㎡）　　（経費率　　 25.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9758

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	55,800,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 290.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0502 ×　 40 ％　＋　0.0629 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,755,340 円（　　　　　 3,036 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,578,415 円
②総費用	1,932,330 円
③純収益　①－②	5,646,085 円
④建物等に帰属する純収益	3,755,340 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,890,745 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,844,989 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,492 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 39,255,085 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
久喜 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

久喜 5-4

埼玉県

埼玉第７

氏名

不動産鑑定士　武田　昌之

TEL.

鑑定評価額

92,400,000 円

１㎡当たりの価格

74,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	58,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	久喜市西大輪２丁目１番１１				②地積　(㎡)	1,237 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) （その他） (70,200)
	1:1.2	店舗兼作業所Ｓ1	飲食店が多く見られる県道沿いの路線商業地域	西19.7m県道、三方路	水道、ガス、下水	東鷲宮 650m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 0 ｍ、南 120 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 36.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 900 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１９．７ｍ県道

交通

施設

東鷲宮駅北西方

650m

法令

規制

準住居

⑤地域要因の将
　来予測

主要地方道・さいたま栗橋線沿いの路線商業地域で、郊外型飲食店舗や量販店、自動車関連店舗等が多い。自動
車交通量も多く、近年は倉庫等の進出も散見される。今後しばらくは、現状を維持していくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 76,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 28,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、埼玉県北東部の久喜市、白岡市、蓮田市、春日部市、幸手市等で幹線道路沿いの路線商業地域である。
需要者の属性は、広域的な地域で多くの店舗を展開する飲食、量販、自動車関連等の法人事業者が中心である。ただし
、店舗や営業所等の退出を念頭に置く事業者と、土地保有を継続したい地主のニーズが一致する定期借地等の形態も多
く、土地の売買取引は多くない。なお、路線商業地域での取引は個別性が強く、中心的な価格帯は見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

路線商業地域であり収益性も尊重されるべきであるが、自用や定期借地権が多い地域であり、新規賃料の把握は難しく
、収益価格の精度には疑問が残る。一方、対象標準地と代替・競争関係にある取引事例から求めた比準価格は、市場実
勢を反映した価格と判断できる。本件では、実証的かつ説得力の高い比準価格を重視し、収益価格を参考に、前年標準
地価格及び代表標準地との検討、更に周辺商業地の標準地価格との均衡も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　久喜 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 88,600 円／㎡

[ 99.8]
100

100
[100.0]

100
[122.3]

[103.0]
100

74,500

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     75,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

ウィズコロナへの移行が進む中、供給面での
制約、金融市場変動、物価高による消費マイ
ンド冷え込み等が不動産市況へ及ぼす影響に
留意が必要。

郊外型店舗、事業所等が多い主要県道沿の商
業地域。テナントの撤退、入替は散見される
が、地域要因に特段の変化はない。地価はや
や弱含みで推移。

個別的要因に変動は見受けられない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +23.5
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

久喜 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｙ２３１２４００９ -84	幸手市		建付地	（　）	台形	西15m国道、南6m、二方路		準工 (70,200)
b	２３１２４００５ -81	幸手市		貸家建付地	（　）	長方形	北東18m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	Ｙ２３１４６４０８ -80	北葛飾郡杉戸町		更地	（　）	ほぼ長方形	北東16m国道、中間画地		近商 (80,200)
d	Ｙ２３１２４６０５ -80	白岡市		更地	（　）	長方形	東21m県道、北6m、角地		準住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 48,166	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 87.6]	54,984	100 [ 78.0]	70,492	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	72,600
b	(　 ) 62,000	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	61,938	100 [ 83.2]	74,445		76,700
c	(　 ) 68,111	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	67,975	100 [ 88.7]	76,635		78,900
d	(　 ) 90,749	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	86,255	100 [ 110.5]	78,059		80,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -22.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -12.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -16.0
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -13.0
c	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.5
d	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 76,200 円／㎡]

久喜 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,559,563	2,033,930	5,525,633	3,799,980	1,725,653	（　0.9749） 1,682,339	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	35,794,447 円　　　　（　 28,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

久喜 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	290.00	Ｓ1	290.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	70 ％	200 ％	200 ％	1,237 ㎡	31.0 m x 40.0 m	前面道路：県道　 19.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

容積率は地域の実態を考慮。３００㎡程度の平屋建て郊外型店舗を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

店舗全体を一括賃貸。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	290.00	100.0	290.00	2,363	685,270	3.0	2,055,810
							0.0	0
～

～

～

～

計		290.00	100.0	290.00		685,270		2,055,810
								0

⑨年額支払賃料	685,270 円　×　12ヶ月　＝　 8,223,240 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 290.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,223,240 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 682,529 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,540,711 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,055,810 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 18,852 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,559,563 円　　　　（　 6,111 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｑ２３１２３２０７　　　　-85	2,209 ( 2,143)	100 [ 90.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 83.0]	100 [122.0]	100 [100.0]	2,424	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,370 円/㎡　月額支払賃料（　 2,363 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｑ２３１２１４０９　　　　-80	1,618 ( 1,488)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 75.0]	100 [111.0]	2,046
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

久喜 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	279,000 円	55,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	328,930 円	8,223,240　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 840,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 446,400 円	55,800,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	83,700 円	55,800,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	55,800 円	55,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,033,930 円　（　　　　　　 1,644 円／㎡）　　（経費率　　 26.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9749

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	55,800,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 290.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0681	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0629 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,799,980 円（　　　　　 3,072 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,559,563 円
②総費用	2,033,930 円
③純収益　①－②	5,525,633 円
④建物等に帰属する純収益	3,799,980 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,725,653 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,682,339 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,360 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,794,447 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,900 円／㎡）