鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

久喜 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｙ２３１２３２０８ -70	久喜市		建付地	（　）	不整形	南西20m市道、北東6m、北西6m、三方路		近商 (83,200)
b	２３１２１４０１ -71	春日部市		貸家建付地	（　）	長方形	南西15m県道、中間画地		商業 (80,400)
c	２３１２１４０９ -70	春日部市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6m市道、中間画地		近商 (80,200)
d	２３１２１４０１ -70	春日部市		建付地	（　）	不整形	北5m市道、西4m、角地		２住居 (60,200)
e	Ｙ２３１２１４０９ -73	春日部市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東5.5m市道、中間画地		商業 (80,330)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 178,932	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 128.0]	138,393	100 [ 63.6]	217,599	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 96.0] 　　　　 100	209,000
b	(　 ) 140,965	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	140,965	100 [ 70.5]	199,950		192,000
c	(　 ) 142,189	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	141,905	100 [ 72.8]	194,924		187,000
d	(　 ) 78,388	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 69.5]	112,676	100 [ 56.4]	199,780		192,000
e	(　 ) 118,640	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	120,819	100 [ 61.7]	195,817		188,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -27.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +28.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -28.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -12.0
c	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -31.0
d	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 -30.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -14.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -37.0
e	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 192,000 円／㎡]

久喜 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,408,395	1,984,707	7,423,688	6,717,750	705,938	（　0.9507） 671,135	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	13,696,633 円　　　　（　 104,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

久喜 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	95.00	Ｓ4	366.16
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	80 ％	400 ％	400 ％	132 ㎡	7.3 m x 23.4 m	前面道路：市道　 7.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

中層店舗兼事務所、１階店舗、２～４階事務所、現況建物が地域の標準と判断。

⑦有効率　 83.9 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地上 1～ 1	店舗	91.54	80.5	73.66	3,400	250,444	6.0	1,502,664
							0.0	0
2～ 2	事務所	91.54	85.1	77.86	2,570	200,100	6.0	1,200,600
							0.0	0
3～ 3	事務所	91.54	85.1	77.86	2,570	200,100	6.0	1,200,600
							0.0	0
4～ 4	事務所	91.54	85.1	77.86	2,570	200,100	6.0	1,200,600
							0.0	0
～

計		366.16	83.9	307.24		850,744		5,104,464
								0

⑨年額支払賃料	850,744 円　×　12ヶ月　＝　 10,208,928 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 307.24 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,208,928 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 847,341 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,361,587 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,104,464 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 46,808 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,408,395 円　　　　（　 71,276 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｑ２３１２３２０８　　　　-70	2,352 ( 2,221)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 85.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	3,425	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,417 円/㎡　月額支払賃料（　 3,400 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｑ２３１４６４０８　　　　-71	2,195 ( 2,131)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 85.0]	100 [ 94.0]	100 [105.0]	3,270
c	Ｑ２３１２１４０９　　　　-70	2,118 ( 2,055)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 73.0]	100 [ 85.0]	4,016

久喜 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	487,500 円	97,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	408,357 円	10,208,928　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 221,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 624,000 円	97,500,000　×　　 40.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	146,250 円	97,500,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	97,500 円	97,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,984,707 円　（　　　　　　 15,036 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9507

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	97,500,000 円	設計監理料率　 256,000 円／㎡　×　 366.16 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0689	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0520 ×　 40 ％　＋　0.0644 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,717,750 円（　　　　　 50,892 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,408,395 円
②総費用	1,984,707 円
③純収益　①－②	7,423,688 円
④建物等に帰属する純収益	6,717,750 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	705,938 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	671,135 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,084 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,696,633 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 104,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出
久喜 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

久喜 5-1

埼玉県

埼玉第７

氏名

不動産鑑定士　根岸　一雄

TEL.

鑑定評価額

24,700,000 円

１㎡当たりの価格

187,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	155,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	久喜市久喜中央２丁目４１４番７｢久喜中央２－９－４５｣				②地積　(㎡)	132 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) （その他）
	台形 1:3	店舗兼事務所Ｓ4	小売店舗、飲食店等が多い駅前の商業地域	北東7.8m市道	水道、ガス、下水	久喜 130m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 30 ｍ、南 25 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

中層店舗付事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.0 ｍ、奥行　約　　 19.0 ｍ、規模　　 130 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

７．８ｍ市道

交通

施設

久喜駅西方

130m

法令

規制

商業
(80,400)

⑤地域要因の将
　来予測

　近隣地域は、飲食店、小売店舗等を中心とした客足の流れがある繁華な商業地域である。地域要因に特段の変
化は見られず、今後も現状を維持していくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗付事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 -4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 193,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 104,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は埼玉県北東部で、久喜市のほか隣接市町のＪＲ及び東武鉄道の各最寄り駅周辺の商業地域である。需要
者の属性は商業収益物件の取得を目的とする不動産業者・地元企業及び資本力がある個人等の投資家等である。また、
人流があり一定の繁華性を確保している商業中心地は、安定した根強い需要に対して、売物件が少なく希少性の高い地
域である。なお、久喜駅周辺の商業地は、需要者の利用目的に多様性があり中心価格帯の把握は難しい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　比準価格は、同一需給圏を拡大して状況類似の事例の収集に努めたもので、市場性を反映した実証的な価格が求めら
れたものと判断できる。収益価格は収益性に着目した理論的な価格であるが、現下の賃料水準が土地価格に見合ってお
らず、低位に試算された。よって、取引市場では、比準価格の水準が価格決定の指標とされていることから、比準価格
を重視し、収益価格を関連づけて、かつ、代表標準地との均衡に留意して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　久喜 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  -3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 120,000 円／㎡

[100.8]
100

100
[ 97.0]

100
[ 64.5]

[ 96.0]
100

186,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    186,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

ウィズコロナで社会経済活動が正常化に向か
う中で、県北東部の商業地は、外食、物販等
に顧客が戻りつつある。また、地価は総じて
底堅い。

飲食店、小売店舗等を中心とした繁華な商業
地域で、格別な変動はみられない。ただし、
地価は好調な背後住宅地の影響を受け強含み
である。

形状で劣るが、個別的要因に特別な変動等は
ない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -26.0
行政　　　　　　 -12.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

久喜 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｄ２３１２３２１１ -72	久喜市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西7.7m市道、南西10.8m、角地		近商 (90,200)
b	Ｄ２３１２３２１１ -73	久喜市		建付地	（　）	長方形	南西20m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	２３１２１４０１ -71	春日部市		貸家建付地	（　）	長方形	南西15m県道、中間画地		商業 (80,400)
d	２３１２１４０９ -70	春日部市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6m市道、中間画地		近商 (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 153,700	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 112.4]	136,744	100 [ 66.2]	206,562	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 96.0] 　　　　 100	198,000
b	(　 ) 126,490	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	120,708	100 [ 58.8]	205,286		197,000
c	(　 ) 140,965	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	140,965	100 [ 70.5]	199,950		192,000
d	(　 ) 142,189	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	141,905	100 [ 72.8]	194,924		187,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +7.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -28.0
b	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +5.0	行政　　　　 -14.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -28.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 193,000 円／㎡]

久喜 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地で、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,408,395	1,983,407	7,424,988	6,717,750	707,238	（　0.9507） 672,371	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	13,721,857 円　　　　（　 104,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

久喜 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼事務所	91.54	Ｓ4	366.16
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	80 ％	400 ％	400 ％	132 ㎡	7.3 m x 23.4 m	前面道路：市道　 7.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

標準的な仕様の中層店舗兼事務所で、１階店舗、２～４階事務所を想定した。また、実行容積率は、地域の実態に考慮した。

⑦有効率　 83.9 ％
の理由

内階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	91.54	80.5	73.66	3,400	250,444	6.0	1,502,664
							0.0	0
2～ 2	事務所	91.54	85.1	77.86	2,570	200,100	6.0	1,200,600
							0.0	0
3～ 3	事務所	91.54	85.1	77.86	2,570	200,100	6.0	1,200,600
							0.0	0
4～ 4	事務所	91.54	85.1	77.86	2,570	200,100	6.0	1,200,600
							0.0	0
～

計		366.16	83.9	307.24		850,744		5,104,464
								0

⑨年額支払賃料	850,744 円　×　12ヶ月　＝　 10,208,928 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 307.24 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	維持管理費と相殺し、賃料を構成する部分もないため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,208,928 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 847,341 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,361,587 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,104,464 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 46,808 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,408,395 円　　　　（　 71,276 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｑ２３１２３８１１　　　　-70	2,589 ( 2,439)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	3,384	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,417 円/㎡　月額支払賃料（　 3,400 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｑ２３１２３２０８　　　　-70	2,352 ( 2,221)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 85.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	3,425
c	Ｑ２３１２４００６　　　　-71	2,675 ( 2,528)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 76.0]	100 [100.0]	3,911

久喜 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	487,500 円	97,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	408,357 円	10,208,928　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 219,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 624,000 円	97,500,000　×　　 40.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	146,250 円	97,500,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	97,500 円	97,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	ない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,983,407 円　（　　　　　　 15,026 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9507

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	97,500,000 円	設計監理料率　 256,000 円／㎡　×　 366.16 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0689	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0520 ×　 40 ％　＋　0.0644 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,717,750 円（　　　　　 50,892 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,408,395 円
②総費用	1,983,407 円
③純収益　①－②	7,424,988 円
④建物等に帰属する純収益	6,717,750 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	707,238 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	672,371 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,094 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,721,857 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 104,000 円／㎡）