鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

久喜 -29　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１２３２１１ -22	久喜市		建付地	（　）	袋地等	南西8.5m県道、中間画地		近商 (90,200)
b	２３１２３２１１ -23	久喜市		建付地	（　）	長方形	南西8m県道、中間画地		近商 (80,200)
c	２３１２３２１１ -24	久喜市		更地	（　）	台形	南6.3m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	２３１２３２１１ -27	久喜市		建付地	（　）	ほぼ台形	南西4.5m市道、北西4m、角地		１住居 (70,180)
e	２３１２３２０４ -4	久喜市		更地	（　）	ほぼ台形	北西2.9m市道、中間画地		２住居 (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 35,472	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	41,523	100 [ 90.7]	45,781	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.5] 　　　　 100	47,800
b	(　 ) 42,777	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.4]	41,607	100 [ 91.7]	45,373		47,400
c	(　 ) 45,372	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 106.0]	42,633	100 [ 83.0]	51,365		53,700
d	(　 ) 31,707	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.2]	34,286	100 [ 75.5]	45,412		47,500
e	(　 ) 29,404	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 88.2]	33,205	100 [ 68.8]	48,263		50,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -12.0
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -11.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +2.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -17.0
c	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -23.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -7.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -26.0
e	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -11.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 48,100 円／㎡]

久喜 -29　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な造成事例が得られないので不採用。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,791,147	634,018	2,157,129	2,050,150	106,979	（　0.9739） 104,187	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	2,315,267 円　　　　（　 11,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

久喜 -29　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	100.82	ＬＳ2	170.64
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防地区計画等	70 ％	200 ％	200 ％	207 ㎡	11.0 m x 18.8 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

フアミリ－タイプ、１戸当たり平均専有面積４２．６６㎡。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段及び外廊下の為。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地上 1～ 1	居宅	85.32	100.0	85.32	1,411	120,387	1.0	120,387
							1.0	120,387
地上 2～ 2	居宅	85.32	100.0	85.32	1,439	122,775	1.0	122,775
							1.0	122,775
～

～

～

計		170.64	100.0	170.64		243,162		243,162
								243,162

⑨年額支払賃料	243,162 円　×　12ヶ月　＝　 2,917,944 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 170.64 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,917,944 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 242,189 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,675,755 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	243,162 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,230 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 243,162 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 113,162 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,791,147 円　　　　（　 13,484 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｑ２３１２３２０７　　　　-6	1,043 ( 1,000)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	1,405	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,472 円/㎡　月額支払賃料（　 1,411 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｑ２３１２３１１２　　　　-10	2,039 ( 2,039)	100 [100.0]	[103.0] 100	100 [ 98.0]	100 [ 83.0]	100 [109.0]	100 [115.0]	2,060
c	Ｑ２３１２３１１２　　　　-9	994 ( 953)	100 [100.0]	[104.8] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [101.0]	100 [101.5]	1,270

久喜 -29　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	156,500 円	31,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	116,718 円	2,917,944　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 16,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 250,400 円	31,300,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	62,600 円	31,300,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	31,300 円	31,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 634,018 円　（　　　　　　 3,063 円／㎡）　　（経費率　　 22.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9739

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	31,300,000 円	設計監理料率　 178,000 円／㎡　×　 170.64 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0655	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0544 ×　 45 ％　＋　0.0675 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,050,150 円（　　　　　 9,904 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,791,147 円
②総費用	634,018 円
③純収益　①－②	2,157,129 円
④建物等に帰属する純収益	2,050,150 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	106,979 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	104,187 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 503 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,315,267 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
久喜 -29　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

久喜 -29

埼玉県

埼玉第７

氏名

不動産鑑定士　小貫　洋一

TEL.

鑑定評価額

9,870,000 円

１㎡当たりの価格

47,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	久喜市菖蒲町三箇字矢島６２０５番１１				②地積　(㎡)	207 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) 準防（その他）地区計画等 (70,200)
	1:2	住宅Ｗ2	一般住宅が多く見られる区画整理済の住宅地域	南西6m市道	水道、ガス、下水	久喜 6.9km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 120 ｍ、西 20 ｍ、南 60 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 18.8 ｍ、規模　　 207 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　市
道６ｍ

交通

施設

久喜駅西方

6.9km

法令

規制

１中専
(70,200)
準防
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

区画整理済みの住宅地域であるが、地域要因に大きな変化はなく、当面は現状のまま推移していくものと予測す
る。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.5

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 48,100 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 12,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ宇都宮線、ＪＲ高崎線、又は東武伊勢崎線沿線で、旧菖蒲町及びその周辺市町の住宅地域である。需
要者の中心は、地縁性のある一次取得者層であり、圏外からの転入は少ない。最寄駅からは遠いが付近には大規模商業
施設が集積している。車移動を前提とはするが、生活利便性は比較的高い。区画整理済みという居住環境の良さと相ま
って、需要は底堅い。需要の中心となる価格帯は、土地で９００万円前後、新築戸建で２，６００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域にはアパート等も見られるが、収益目的の土地取引は少なく自用目的が殆どで、この取引が取引水準を形成し
ている。比準価格は取引価格を適宜補修正したもので実証的な価格である。収益価格は居住の快適性が重視される地域
性から低位に求められた。本件は快適性を重視する住宅地域であるので、実証的で規範性のある比準価格を重視し、収
益価格を参酌し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　久喜 -15 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.5

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 39,300 円／㎡

[ 99.2]
100

100
[104.5]

100
[ 82.3]

[104.5]
100

47,400

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     47,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

不動産市況は回復傾向にあるが、建築費の高
騰、住宅ローン借入条件の悪化の懸念等によ
る負の影響も見られる。久喜市の総人口は減
少傾向にある。

特別な地域要因の変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -16.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

久喜 -29　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１２３２１１ -27	久喜市		建付地	（　）	ほぼ台形	南西4.5m市道、北西4m、角地		１住居 (70,180)
b	２３１２３２１１ -22	久喜市		建付地	（　）	袋地等	南西8.5m県道、中間画地		近商 (90,200)
c	２３１２３２０４ -4	久喜市		更地	（　）	ほぼ台形	北西2.9m市道、中間画地		２住居 (60,160)
d	２３１２３２１１ -23	久喜市		建付地	（　）	長方形	南西8m県道、中間画地		近商 (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 31,707	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.2]	34,286	100 [ 77.4]	44,297	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.5] 　　　　 100	46,300
b	(　 ) 35,472	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	41,523	100 [ 89.6]	46,343		48,400
c	(　 ) 29,404	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 88.2]	33,205	100 [ 69.8]	47,572		49,700
d	(　 ) 42,777	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.4]	41,607	100 [ 90.7]	45,873		47,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -21.0
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -7.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -13.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -11.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +2.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 48,100 円／㎡]

久喜 -29　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な造成事例が得られず、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,800,938	634,427	2,166,511	2,050,150	116,361	（　0.9739） 113,324	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	2,518,311 円　　　　（　 12,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

久喜 -29　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	100.82	ＬＳ2	170.64
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防地区計画等	70 ％	200 ％	200 ％	207 ㎡	11.0 m x 18.8 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一般住宅が標準的だが、収益性を重視し、共同住宅（専有面積約４３㎡×４戸）と判定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地上 1～ 1	居宅	85.32	100.0	85.32	1,416	120,813	1.0	120,813
							1.0	120,813
地上 2～ 2	居宅	85.32	100.0	85.32	1,444	123,202	1.0	123,202
							1.0	123,202
～

～

～

計		170.64	100.0	170.64		244,015		244,015
								244,015

⑨年額支払賃料	244,015 円　×　12ヶ月　＝　 2,928,180 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 170.64 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,928,180 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 243,039 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,685,141 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	244,015 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,238 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 244,015 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 113,559 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,800,938 円　　　　（　 13,531 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｑ２３１２３２０３　　　　-6	1,832 ( 1,832)	100 [100.0]	[100.6] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [107.0]	100 [103.0]	1,798	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,477 円/㎡　月額支払賃料（　 1,416 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｑ２３１２３２０７　　　　-6	1,043 ( 1,000)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	1,405
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

久喜 -29　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	156,500 円	31,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	117,127 円	2,928,180　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 16,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 250,400 円	31,300,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	62,600 円	31,300,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	31,300 円	31,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 634,427 円　（　　　　　　 3,065 円／㎡）　　（経費率　　 22.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9739

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	31,300,000 円	設計監理料率　 178,000 円／㎡　×　 170.64 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0655	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0544 ×　 45 ％　＋　0.0675 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,050,150 円（　　　　　 9,904 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,800,938 円
②総費用	634,427 円
③純収益　①－②	2,166,511 円
④建物等に帰属する純収益	2,050,150 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	116,361 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	113,324 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 547 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,518,311 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,200 円／㎡）