別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 久喜 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   久喜 -25 埼玉県 埼玉第７ 氏名  不動産鑑定士　根岸　一雄   TEL.

鑑定評価額 6,710,000 円  １㎡当たりの価格 46,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 久喜市鷲宮６丁目２３４０番８ ｢鷲宮６－２３－１０｣ ②地積 　(㎡) 145   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模の戸建住宅 が建ち並ぶ住宅地域 北4m市道 水道、ガス、下水 東鷲宮 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    60 ｍ、南    70 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.3 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 東鷲宮駅北西方 1.4km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 　旧鷲宮町市街地の外縁部で、戸建住宅が多い既存の住宅地域である。また、今後は、ハザードエリアでの開発 許可が厳格化されたため、「調区・法３４条１１号」区域の住宅地に流れていた需要の還流が期待される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏はＪＲ宇都宮線及び東武鉄道の沿線で、久喜市の旧鷲宮町や旧栗橋町のほか加須市や幸手市の一部に及ぶ 市街化区域の住宅地域である。需要者の属性は、地元居住者の世帯分離や地縁性を有する一次取得者が主で、圏域外か らの転入は少ない。また、近隣地域及び周辺の住宅地域は、「調区」で開発が活発な１１号エリアの新築戸建物件と競 合するため、現状での需要は弱含みである。なお、新築戸建住宅の中心的な価格帯は２２００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　標準地は自用目的の取引を中心とする戸建住宅地域に属し、比準価格の水準が価格決定の指標とされている。一方、 収益価格は、最寄駅からやや離れた既存の戸建住宅地域では、共同住宅の想定が非現実的であり割愛した。そこで、比 準価格を再検討すると、代替競争関係が強い鷲宮駅勢圏の取引事例を収集して求めたもので、信頼できる。よって、代 表標準地との検討を踏まえ、実証的な比準価格を以って、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　久喜 -23                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     55,100 円／㎡ [ 99.8] 100 100 [104.5] 100 [114.4] [100.0] 100 46,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利環境の中で、建築原材料費及び用地費 等のコスト増から、新築戸建住宅等の価格が 高値水準で推移したが、足元の取引市場は弱 含みである。 近隣地域は、既存の戸建住宅地域で、土地利 用その他に格別な変動要因はない。 個別的要因の変動及び市場性の変化は特にな い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％