別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 久喜 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   久喜 -20 埼玉県 埼玉第７ 氏名  不動産鑑定士　小貫　洋一   TEL.

鑑定評価額 5,840,000 円  １㎡当たりの価格 43,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 久喜市栗橋東４丁目１２４４番９ ｢栗橋東４－７－３０｣ ②地積 　(㎡) 133   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 南東4m市道 水道、下水 栗橋 920m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 栗橋駅南東方 920m 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 一班住宅の中に空地等が見られる住宅地域であるが、地域要因に大きな変化はなく、当面は現状のまま推移して いくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ宇都宮線及び東武鉄道の沿線で、旧栗橋町及び周辺市町の住宅地域である。需要者の中心は地縁性を 有する一次取得者で、圏外からの転入は少ない。近隣地域は狭あいな生活道路と小規模戸建住宅が多い既成住宅地域で あるが、居住環境にやや劣り、需要は弱含みである。しかし、地価が安く、安価な中古戸建住宅の取引も多く、一定の 需要はある。需要の中心となる価格帯は、土地で７００万円前後、新築戸建で２，０００～２，５００万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅地域で、アパート等の収益物件も見られるが、対象地は規模が小さく事業収支性が見込めないため 、収益還元法は非適用とした。近隣地域では自用目的の土地取引が殆どで、この取引が取引水準を形成している。比準 価格はこの取引の価格を適宜補修正したもので実証的な価格である。従って、調整に当たっては実証的で規範性のある 比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　久喜 -18                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     46,300 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [103.0] 100 [107.0] [104.5] 100 43,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 不動産市況は回復傾向にあるが、建築費の高 騰、住宅ローン借入条件の悪化の懸念等によ る負の影響も見られる。久喜市の総人口は減 少傾向にある。 特別な地域要因の変動はないが、中古戸建住 宅の取引が多い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％