別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 久喜 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   久喜 -17 埼玉県 埼玉第７ 氏名  不動産鑑定士　小貫　洋一   TEL.

鑑定評価額 8,650,000 円  １㎡当たりの価格 39,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 32,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 久喜市南栗橋１０丁目７番８ ②地積 　(㎡) 218   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 地区計画等 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整理済の住宅地 域 南東6m市道 水道、ガス、下水 南栗橋 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 南栗橋駅西方 1.1km 法令 規制 １中専 (60,150) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模戸建住宅が多い区画整理済みの住宅地域であるが、地域要因に大きな変化はなく、当面は現状のまま推移 していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ宇都宮線、東武線沿線で、旧栗橋町及び周辺市町の住宅地域。需要者の中心は当該圏内の一次取得者 層であるが、圏外からの転入もある。南栗橋駅の特に西口方面は、区画整理済みで産官学連携の新しい街づくりが行わ れており、近隣地域の近くでは大規模商業施設もオープンするなど、居住環境に優れている。そのため需要は堅調であ る。需要の中心となる価格帯は、土地で９００万円前後、新築戸建は２，４００～２，９００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅地域で、アパート等の収益物件はほとんど見られず、事業収支性から共同住宅の想定は非現実的な ため、収益還元法は非適用とした。近隣地域では自用目的の土地取引が殆どで、この取引が取引水準を形成している。 比準価格はこの取引の価格を適宜補修正したもので実証的な価格である。従って、調整に当たっては実証的で規範性の ある比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　久喜 -18                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     46,300 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [103.0] 100 [118.4] [104.5] 100 39,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 不動産市況は回復傾向にあるが、建築費の高 騰、住宅ローン借入条件の悪化の懸念等によ る負の影響も見られる。久喜市の総人口は減 少傾向にある。 特別な地域要因の変動はないが、近隣地域の 近くの久喜市南栗橋８丁目に、大規模商業施 設のイオンスタイル南栗橋がオープンした。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％