別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 久喜 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   久喜 -12 埼玉県 埼玉第７ 氏名  不動産鑑定士　堀口　雄一朗   TEL.

鑑定評価額 12,300,000 円  １㎡当たりの価格 25,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 久喜市鷲宮字上手５２１番４外 ②地積 　(㎡) 491   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅が見られる 農地の多い住宅地域 北東7m市道 水道 東鷲宮 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 都市計画法第３４条１２号に 基づく既存の集落 街 路 基準方位北　７ｍ市 道 交通 施設 東鷲宮駅西方 900m 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅等を主体とする集落地域で土地利用は安定的に推移しており、今後とも現状の環境を維持するものと予 測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は久喜市及び周辺の市街化調整区域内集落地域である。需要者の中心は周辺に居住又は在勤の一時取得者層 が中心で、同一需給圏外からの流入は限定的。市街化調整区域の広くて割安な物件への需要者の志向は強く、周辺の開 発分譲が可能な地域は供給が活発に推移しているが、地域は開発分譲が規制されており宅地供給は限定的である。個人 間の土地取引は低調に推移している。取引の中心となる価格帯は、更地で総額５００～１５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 現実の取引価格は取引当事者の属性や態様等によって相応の分散が見られ、その程度は徐々に拡大傾向にあるが、その 中でも多数の取引事例から対象標準地の規模・総額等を踏まえた市場性を反映した価格を見出して比準価格を試算した 。自用目的の取引が支配的であり、賃貸市場は形成されていないため収益価格は試算せず、中心となる市場参加者の属 性を検討し、昨年との市場動向の変動を勘案のうえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　久喜 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,800 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [100.0] 100 [ 98.9] [100.0] 100 25,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 久喜市の総人口は直近で年－０．５％、生産 年齢人口は年－１．１％で推移している。住 宅地の需給は堅調な地域と弱含みな地域があ る。 周辺の開発分譲が可能な地域は供給が活発に 推移してきたが、浸水ハザードエリアに該当 する区域は今後分譲住宅等の開発の抑制が見 込まれる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％