別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 久喜 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   久喜 -11 埼玉県 埼玉第７ 氏名  不動産鑑定士　根岸　一雄   TEL.

鑑定評価額 10,900,000 円  １㎡当たりの価格 67,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 54,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 久喜市上町８５２番７ ｢上町２１－１７｣ ②地積 　(㎡) 163   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い中に 空地も残る住宅地域 北西4m市道 水道、ガス、下水 久喜 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 久喜駅北西方 2.1km 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 　近隣地域の周辺は、商業施設や病院等が整備され、戸建住宅を標準的利用とする住宅地域である。また、空き 地には小規模な建売分譲住宅の供給が継続しており、今後も現状のまま推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     67,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏はＪＲ宇都宮線沿線の久喜市、白岡市、蓮田市の市街化区域に広がる住宅地域である。また、需要者の属 性は、都内及び県南方面等に通勤する地元及び地元に地縁性を有する一次取得者が中心で、圏外からの転入は少ない。 また、近隣地域は周辺に生活利便施設が整う住宅地域で、戸建住宅は新築・中古住宅付物件の売れ行きに改善が見られ る。なお、新築戸建住宅は２５００万円～２８００万円程度が中心的な価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　比準価格は、近隣及び類似地域から信頼できる取引事例を収集して求めたもので、標準地の市場実勢に基づく価格で ある。また、近隣地域では比準価格の水準が価格決定の指標とされるため、比準価格の有用性は高い。一方、戸建住宅 を標準的使用とする郊外の住宅地域で、共同住宅の想定が馴染まないため、収益価格の試算は割愛した。よって、代表 標準地との検討も踏まえ、実証的な比準価格を以って、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　久喜 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     70,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.5] 100 [101.9] [101.5] 100 67,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     66,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利環境の中で、建築原材料費及び用地費 等のコスト増から、新築戸建住宅等の価格が 高値水準で推移したが、足元の取引市場は弱 含みである。 旧・久喜市の郊外にある住宅地域で、地域要 因に変化はない。また、新築建売住宅の売れ 行きが改善したが、中古住宅付物件の需要は 弱含みである。 接面方位で僅かに優るが、個別的要因に特別 な変動等はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  +1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.1 ％  ％