別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 久喜 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   久喜 -7 埼玉県 埼玉第７ 氏名  不動産鑑定士　堀口　雄一朗   TEL.

鑑定評価額 12,900,000 円  １㎡当たりの価格 70,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 56,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 久喜市青葉５丁目９番１４ ②地積 　(㎡) 184   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 1:2 住宅 ＬＳ2 中規模住宅等が建ち 並ぶ区画整然とした 住宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 久喜 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    40 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 久喜駅東方 2.5km 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 土地区画整理済の住宅地で住宅が増加しており、低層住宅地として熟成してゆくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     70,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ねＪＲ宇都宮線・東武伊勢崎線「久喜」駅勢圏に位置する住宅地域。需要者は久喜市及び周辺市在住又 は在勤の一次取得者が中心。地域周辺は区画整理済で居住環境に恵まれるも最寄駅への徒歩圏から外れ利便性にやや劣 っているが、足もとの需給環境は相対的に堅調である。土地は１０００～２０００万円程度、新築戸建物件は２０００ 万円台後半から３０００万円台前半程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は第１種低層住居専用地域内にあり経済合理的な賃貸住宅の経営が困難と判断されるため収益価格は試算しない 。自用目的の取引が支配的であり、昨年との市場動向の変動を勘案し、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決 定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     70,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 久喜市の総人口は直近で年－０．５％、生産 年齢人口は年－１．１％で推移している。住 宅地の需給は堅調な地域と弱含みな地域があ る。 各種施設への利便性にやや劣るが、居住環境 は比較的良好で戸建住宅の分譲も比較的多く みられ、足もとの需給は相対的に堅調である ものと思料する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％