鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

桶川 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５ｋ０５１３ -39	桶川市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6m市道、中間画地		１低専地区計画等 (50,100)
b	５ｋ０５１３ -64	桶川市		更地	（　）	ほぼ正方形	南西4.5m市道、中間画地		１低専地区計画等 (50,100)
c	５ｋ０５１３ -65	桶川市		更地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、西4m、角地		１住居地区計画等 (70,200)
d	５ｋ０５０６ -31	桶川市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6m私道、中間画地		１低専 (50,80)
e	５ｋ０５０６ -32	桶川市		更地	（　）	長方形	西4.5m市道、東4m、二方路		１低専地区計画等 (60,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 94,697	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.5]	92,135	100 [ 99.4]	92,691	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.5] 　　　　 100	96,900
b	(　 ) 88,679	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 109.7]	82,616	100 [ 98.5]	83,874		87,600
c	(　 ) 94,702	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 109.2]	88,631	100 [ 104.5]	84,814		88,600
d	(　 ) 69,126	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.4]	72,066	100 [ 94.9]	75,939		79,400
e	(　 ) 92,156	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 99.3]	93,548	100 [ 118.2]	79,144		82,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +3.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 +9.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 +9.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -4.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +4.5	環境　　　　 +12.0
e	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -0.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 84,600 円／㎡]

桶川 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		第１種低層住居専用地域に指定された桶川駅徒歩圏外の住宅団地にあり、ほぼ賃貸物件が見当たらないこと等から収益還元法の試算は行わなかった。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
桶川 -3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

桶川 -3

埼玉県

埼玉第２

氏名

不動産鑑定士　馬場　努

TEL.

鑑定評価額

11,000,000 円

１㎡当たりの価格

84,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	67,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	桶川市大字下日出谷字西７９２番７				②地積　(㎡)	130 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,80) （その他）
	1:1	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が建ち並ぶ熟成した分譲住宅地域	南西4m市道	水道、ガス、下水	桶川 2.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 25 ｍ、西 40 ｍ、南 30 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 130 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　４
ｍ市道

交通

施設

桶川駅西方

2.0km

法令

規制

１低専
(50,80)

⑤地域要因の将
　来予測

低層戸建住宅が連担する既成の住宅地域である。住宅地域として熟成しており、特筆すべき地域要因の変動は見
受けられないことから、当面は現状を維持し推移していくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.5

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 84,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ高崎線沿線で、桶川市郊外に広がる分譲住宅地域である。需要者は桶川市及び周辺市町在住の一次取
得者層が中心である。周辺では土地区画整理事業が完了し、街区の整備が進んだことから、宅地供給も多く、地価は概
ね安定的に推移している。市場の中心価格帯は土地で１，０００～１，３００万円程度、新築戸建は総額２，５００～
３，０００万円程度と判断される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地の存する地域は、指定容積率が低く共同住宅の建築が現実的ではないため、収益還元法は適用しなかった。
比準価格は桶川駅勢圏に所在する多数の取引事例から試算した実証的な価格である。当該地域における土地取引の中心
は自用目的であり、居住の快適性、利便性等が重視される。本件においてはこれら要因を反映した比準価格を採用し、
代表標準地からの検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　桶川 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.5

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 122,000 円／㎡

[101.6]
100

100
[104.5]

100
[146.5]

[104.5]
100

84,600

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     83,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は、緩やかに持ち直している。桶川市内
の人口は微減傾向、取引件数は増加傾向で推
移しており、需給動向はやや強含み傾向にあ
る。

桶川駅よりバス便利用圏の住宅地域であり、
可視的な変化は特に見られない。地価は概ね
安定的に推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　 +10.0
環境　　　　　　 +28.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

桶川 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５ｋ０５０６ -37	桶川市		更地	（　）	台形	南西6.5m市道、中間画地		１低専 (50,80)
b	５ｋ０５０４ -8	桶川市		建付地	（　）	ほぼ台形	南東6m市道、北東4.2m、角地		１低専 (60,80)
c	５ｋ０５０４ -43	桶川市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西4m未舗装私道、中間画地		１中専地区計画等 (60,160)
d	５ｋ０５０４ -27	桶川市		建付地	（　）	不整形	南6m市道、中間画地		１低専 (50,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 68,785	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 88.8]	78,080	100 [ 96.9]	80,578	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.5] 　　　　 100	84,200
b	(　 ) 55,126	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 85.5]	100 [ 104.4]	62,375	100 [ 106.0]	58,844		61,500
c	(　 ) 65,136	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 90.0]	100 [ 80.8]	90,646	100 [ 111.6]	81,224		84,900
d	(　 ) 66,065	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.8]	70,386	100 [ 86.6]	81,277		84,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.5	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -11.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +4.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +9.5
c	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -4.5	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -2.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 84,700 円／㎡]

桶川 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に位置し、適正な素地価格の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		駅徒歩圏外の第一種低層住居専用地域に所在する既存の戸建住宅団地であり、周辺に収益物件は殆ど見当たらず、また、貸家を想定することは地域的特性等から困難であるため、収益還元法の適用を見送った。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ