別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 新座 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新座 -19 埼玉県 埼玉第４ 氏名  不動産鑑定士　黒住　明央   TEL.

鑑定評価額 18,500,000 円  １㎡当たりの価格 185,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 145,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新座市栗原２丁目３４７番２１外 ｢栗原２－４－４０｣ ②地積 　(㎡) 100   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度地区最高25m (60,168) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等がある住宅地域 北西4.2m私道 水道、ガス、下水 ひばりヶ丘 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    65 ｍ、南    65 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ．２ｍ私道 交通 施設 ひばりヶ丘駅北東方 1.5km 法令 規制 １中専 (60,168) 高度地区最高25m ⑤地域要因の将 　来予測 今後も大きな変化は予測し難いが、徐々に住宅地域としての熟成度を高めていくものと予測する。地価水準は、 当面の間、やや強含みで推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    185,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね新座市及びその周辺市の西武池袋線、東武東上線沿線の住宅地域。需要者の中心は同一需給圏内に居 住する一次取得者層であるが、他地域からの転入も見られる。中小規模の戸建住宅分譲が周辺で見られるが、需要も比 較的堅調であり、需給は安定的に推移している。土地は１００㎡程度で１，０００万円台後半、新築戸建住宅は３，０ ００万円台前半が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺において、単身者、少数世帯向けのアパート等が散見されるが、標準地の画地条件等より、対象 標準地上に収益用建物の建設を想定することが困難なため、収益価格は試算しない。需要者の中心は、自己用の住宅を 建築し、居住する目的の個人であると判断されるため、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地の価格との検 討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新座 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    157,000 円／㎡ [103.2] 100 100 [104.5] 100 [ 85.2] [101.5] 100 185,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    181,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 都心のベッドタウンとしての性格が強く、新 座駅周辺地区のインフラ整備の進展等もあり 、不動産市場は緩やかな拡大を続けている。 低未利用地も残る住宅地域であるが、地域要 因に大きな変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　 -10.2 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.2 ％  ％