鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

和光 -6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５Ｋ７６９３ -54	和光市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東4.5m市道、北西5.8m、南西4.4m、三方路		１中専高度地区 (70,200)
b	５Ｋ３８９０ -52	朝霞市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4m市道、北東4.5m、角地		１中専高度地区最高25m (70,180)
c	５Ｋ３８９０ -2	朝霞市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西6m市道、中間画地		１中専高度地区最高25m 地区計画等 (70,200)
d	５Ｋ６８０５ -33	新座市		更地	（　）	ほぼ長方形	南12m市道、中間画地		１住居高度地区最高25m (60,200)
e	５Ｋ６３８３ -50	新座市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東4m私道、北西4m、角地		１住居高度地区 (70,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 135,606	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	132,973	100 [ 55.6]	239,160	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.5] 　　　　 100	243,000
b	(　 ) 198,556	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.6]	188,776	100 [ 50.2]	376,048		382,000
c	(　 ) 215,672	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.5]	212,546	100 [ 53.8]	395,067		401,000
d	(　 ) 293,049	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ / ]	100 [ 106.0]	281,161	100 [ 70.8]	397,120		403,000
e	(　 ) 208,348	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	205,158	100 [ 53.1]	386,362		392,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -15.3	環境　　　　 -33.0
a	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -12.8	環境　　　　 -40.0
b	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 +7.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.8	環境　　　　 -41.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +3.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -6.8	環境　　　　 -24.0
d	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -11.8	環境　　　　 -36.0
e	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 395,000 円／㎡]

和光 -6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,487,545	1,000,060	5,487,485	2,776,200	2,711,285	（　0.9728） 2,637,538	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	59,944,045 円　　　　（　 317,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

和光 -6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	102.00	ＬＳ2	204.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専高度地区最高25m	60 ％	200 ％	200 ％	189 ㎡	9.8 m x 19.2 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ＤＩＮＫＳタイプ平均賃貸面積約３５㎡のアパートを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	102.00	100.0	102.00	2,613	267,000	1.0	267,000
							1.0	267,000
2～ 2	居宅	102.00	100.0	102.00	2,691	274,000	1.0	274,000
							1.0	274,000
～

～

～

計		204.00	100.0	204.00		541,000		541,000
								541,000

⑨年額支払賃料	541,000 円　×　12ヶ月　＝　 6,492,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 204.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,492,000 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 272,664 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,219,336 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	541,000 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,183 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 541,000 円　×　　 95.8 ％　　×　　　 0.5075　＝　 263,026 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,487,545 円　　　　（　 34,326 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５Ｋ７６９３賃　　　　-6	2,623 ( 2,514)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	2,425	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,725 円/㎡　月額支払賃料（　 2,613 円/㎡）　基準階 1 F B
b	５Ｋ８４１３賃　　　　-1	2,461 ( 2,459)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,734
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

和光 -6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	210,000 円	42,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	194,760 円	6,492,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 154,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 357,000 円	42,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	42,000 円	42,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	42,000 円	42,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,000,060 円　（　　　　　　 5,291 円／㎡）　　（経費率　　 15.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9728

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	42,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 204.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0661	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0566 ×　 45 ％　＋　0.0668 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,776,200 円（　　　　　 14,689 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,487,545 円
②総費用	1,000,060 円
③純収益　①－②	5,487,485 円
④建物等に帰属する純収益	2,776,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,711,285 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,637,538 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,955 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 59,944,045 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 317,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
和光 -6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

和光 -6

埼玉県

埼玉第４

氏名

不動産鑑定士　西脇　正樹

TEL.

鑑定評価額

73,700,000 円

１㎡当たりの価格

390,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	300,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	和光市丸山台２丁目４番４｢丸山台２－４－４｣				②地積　(㎡)	189 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他）高度地区最高25m
	1:2	住宅Ｗ2	住宅、アパートが見られる区画整理済の住宅地域	北東6m市道	水道、ガス、下水	和光市 620m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 140 ｍ、西 45 ｍ、南 45 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　　　６
ｍ市道

交通

施設

和光市駅南東方

620m

法令

規制

１中専
(60,200)
高度地区最高25m

⑤地域要因の将
　来予測

和光市駅まで徒歩約８分の既存の低層住宅地域で、今後も現状程度の住宅地として推移するものと予測する。地
価動向は、上昇傾向と予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.5

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 390,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 323,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は主に東武東上線沿線で、概ね和光市及び周辺市のほか隣接東京都区部の住宅地域が圏域。需要者は和光市
及び隣接市内の居住者のほか、都心へ通勤する一次取得者も見られる。周辺は従来からの普通住宅地域を形成。最寄駅
から徒歩圏内であり、需要は旺盛である。一般的な需要の価格レンジは、敷地１００㎡程度で、土地は３，５００万円
から４，５００万円、新築戸建は５，０００万円から６，０００万円である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は戸建住宅を主体とする自用の取引が中心であり、近隣地域、類似地域において多数の信頼性のある取引事例
を収集しえた。一方で、賃貸物件も認められ、賃貸事例も存在するが、画地規模が大きい土地の上に建てられた一定規
模の物件が、収益用不動産として投資目的で取引されることが多い。従って、市場における取引の実態を反映した比準
価格を標準とし、収益価格を参考に止め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　和光 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.5

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 301,000 円／㎡

[104.0]
100

100
[101.5]

100
[ 80.6]

[101.5]
100

388,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    376,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

良好な資金調達環境及び東京都区部と比べて
割安なことから、住居系、商業系共に需要は
堅調である。

地域要因の変動は特にない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -1.3
環境　　　　　　 -15.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

和光 -6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５Ｋ７６９３ -29	和光市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6m私道、中間画地		準工高度地区 (60,200)
b	５Ｋ７６９３ -52	和光市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4.6m市道、中間画地		１中専地区計画等 (60,184)
c	５Ｋ７４１２ -12	和光市		建付地	（　）	ほぼ整形	南西6m市道、北西5.8m、角地		１中専高度地区最高25m (70,200)
d	５Ｋ７４１２ -21	和光市		建付地	（　）	ほぼ整形	北西5m市道、南西4.8m、角地		１中専高度地区最高25m (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 318,623	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.5]	350,654	100 [ 72.7]	482,330	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.5] 　　　　 100	490,000
b	(　 ) 266,199	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	266,461	100 [ 78.6]	339,009		344,000
c	(　 ) 267,893	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.6]	254,946	100 [ 68.2]	373,821		379,000
d	(　 ) 240,901	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	238,365	100 [ 63.0]	378,357		384,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.8	環境　　　　 -26.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -3.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.8	環境　　　　 -14.0
b	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.8	環境　　　　 -26.0
c	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +7.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -12.8	環境　　　　 -27.0
d	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 390,000 円／㎡]

和光 -6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,463,562	981,840	5,481,722	2,723,320	2,758,402	（　0.9728） 2,683,373	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	60,985,750 円　　　　（　 323,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

和光 -6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	102.00	ＬＳ2	204.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専高度地区最高25m	60 ％	200 ％	200 ％	189 ㎡	9.8 m x 19.2 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ＤＩＮＫＳタイプ平均賃貸面積約３５㎡のアパートを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	102.00	100.0	102.00	2,613	267,000	1.0	267,000
							1.0	267,000
2～ 2	居宅	102.00	100.0	102.00	2,665	272,000	1.0	272,000
							1.0	272,000
～

～

～

計		204.00	100.0	204.00		539,000		539,000
								539,000

⑨年額支払賃料	539,000 円　×　12ヶ月　＝　 6,468,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 204.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,468,000 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 271,656 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,196,344 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	539,000 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,164 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 539,000 円　×　　 95.8 ％　　×　　　 0.5075　＝　 262,054 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,463,562 円　　　　（　 34,199 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５Ｋ７６９３賃　　　　-7	2,485 ( 2,290)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [ 96.9]	100 [ 92.0]	2,733	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,726 円/㎡　月額支払賃料（　 2,613 円/㎡）　基準階 1 F B
b	５Ｋ７６９３賃　　　　-1	2,545 ( 2,438)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [ 89.1]	100 [102.0]	2,719
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

和光 -6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	206,000 円	41,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	194,040 円	6,468,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 149,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 350,200 円	41,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	41,200 円	41,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	41,200 円	41,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 981,840 円　（　　　　　　 5,195 円／㎡）　　（経費率　　 15.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9728

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	41,200,000 円	設計監理料率　 196,000 円／㎡　×　 204.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0661	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0566 ×　 45 ％　＋　0.0668 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,723,320 円（　　　　　 14,409 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,463,562 円
②総費用	981,840 円
③純収益　①－②	5,481,722 円
④建物等に帰属する純収益	2,723,320 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,758,402 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,683,373 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,198 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 60,985,750 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 323,000 円／㎡）