別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 志木 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   志木 -1 埼玉県 埼玉第４ 氏名  不動産鑑定士　谷村　康志   TEL.

鑑定評価額 22,900,000 円  １㎡当たりの価格 227,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 175,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 志木市柏町２丁目７８８番５２ ｢柏町２－２７－４｣ ②地積 　(㎡) 101   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 閑静な住宅地域 南4.2m市道 水道、ガス、下水 志木 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    15 ｍ、西    60 ｍ、南    25 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　市道４ ．２ｍ 交通 施設 志木駅北方 1.4km 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を中心とする住宅地域である。地域要因の大きな変化・変動は無く、当面は現状を維持しながら推移し ていくものと思われる。住宅需要は堅調で、地価は強含みで推移している。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    227,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東武東上線沿線で、概ね志木市及びその周辺市の住宅地である。主な需要者は自己の居住用として一般住 宅を取得する個人の一次取得者及び買換え層であるが、同一需給圏外からの転入者も見られる。志木駅へはやや距離は あるが良好な住環境が形成され住宅地として成熟し、需要は堅調である。市場の中心となる価格帯は１００㎡程度の土 地で２，０００～２，５００万円程度、新築戸建住宅は３，５００～４，０００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 低層の戸建住宅を中心とした第一種低層住居専用地域にあって、需要者は居住の快適性や利便性等を重視した戸建住宅 の取引価格水準を中心として取引条件を検討するのが一般的と判断される。また、対象標準地は間口が狭く共同住宅建 築を想定することが困難であり収益価格の試算は断念した。取引実態を反映した客観的かつ実証性の高い比準価格を妥 当と判断し、代表標準地との均衡にも留意のうえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　志木 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    255,000 円／㎡ [103.5] 100 100 [103.0] 100 [120.0] [106.0] 100 226,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    221,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 為替相場や物価上昇等の不安感がある一方、 経済活動が回復する中で不動産需要は住宅系 ・商業系とも堅調である。低金利政策の動向 に注意を要する。 価格形成要因に影響を及ぼすような地域要因 の変動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.7 ％  ％