鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

朝霞 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４Ｋ８４１３ -63	朝霞市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	東2.8m市道、中間画地		商業高度地区最高35m (80,240)
b	２３０１－０３ -23517	富士見市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6m市道、南東6m、角地		１住居地区計画等 (70,200)
c	２３０１－０５ -24514	ふじみ野市		建付地	（　）	長方形	南西5.1m市道、中間画地		商業 (80,306)
d	５Ｋ６７１１ -58	志木市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西9.3m市道、中間画地		商業 (80,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 294,257	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	306,027	100 [ 74.1]	412,992	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	413,000
b	(　 ) 370,117	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	361,134	100 [ 79.7]	453,117		453,000
c	(　 ) 357,203	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	358,989	100 [ 86.1]	416,944		417,000
d	(　 ) 356,850	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	371,124	100 [ 90.9]	408,277		408,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 -3.6	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -0.8	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -0.4	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.4	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 414,000 円／㎡]

朝霞 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	33,863,242	6,801,400	27,061,842	22,847,000	4,214,842	（　0.9522） 4,013,373	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	87,247,239 円　　　　（　 267,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

朝霞 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所兼共同住宅	165.13	ＲＣ11	1,285.09
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業高度地区最高35m	79 ％	400 ％	393 ％	327 ㎡	14.5 m x 26.0 m	前面道路：県道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階は事務所でフロア貸し。３～１１階はファミリータイプ平均賃貸面積約５５㎡の居宅を想定。

⑦有効率　 95.9 ％
の理由

類似建物の有効率を参考に査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	124.80	96.2	120.00	3,444	413,000	6.0	2,478,000
							0.0	0
2～ 2	事務所	146.98	96.7	142.18	2,755	392,000	3.0	1,176,000
							0.0	0
3～11	居宅	112.59	95.7	107.79	2,273	245,000	1.0	245,000
							1.0	245,000
～

～

計		1,285.09	95.9	1,232.29		3,010,000		5,859,000
								2,205,000

⑨年額支払賃料	3,010,000 円　×　12ヶ月　＝　 36,120,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,232.29 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	36,120,000 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,997,960 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	33,122,040 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,859,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 53,727 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,205,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 687,475 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	33,863,242 円　　　　（　 103,557 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５Ｋ６３８３賃　　　　-3	3,103 ( 2,994)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [105.1]	100 [100.0]	3,013	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,762 円/㎡　月額支払賃料（　 2,755 円/㎡）　基準階 2 F B
b	５Ｋ６３８３賃　　　　-6	2,458 ( 2,452)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	2,510
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

朝霞 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,705,000 円	341,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,444,800 円	36,120,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 241,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,728,000 円	341,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	341,000 円	341,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	341,000 円	341,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,801,400 円　（　　　　　　 20,799 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9522

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	341,000,000 円	設計監理料率　 258,000 円／㎡　×　 1,285.09 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0670	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0503 ×　 40 ％　＋　0.0622 × 30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	22,847,000 円（　　　　　 69,869 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	33,863,242 円
②総費用	6,801,400 円
③純収益　①－②	27,061,842 円
④建物等に帰属する純収益	22,847,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,214,842 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,013,373 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,273 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 87,247,239 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 267,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
朝霞 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

朝霞 5-5

埼玉県

埼玉第４

氏名

不動産鑑定士　平林　誠

TEL.

鑑定評価額

130,000,000 円

１㎡当たりの価格

399,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	310,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	朝霞市仲町２丁目１２４８番２２｢仲町２－３－３１｣				②地積　(㎡)	327 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) （その他）高度地区最高35m (79,393)
	1:2	事務所ＲＣ3	中層の事務所、小売店舗が建ち並ぶ商業地域	南西12m県道	水道、ガス、下水	朝霞 190m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 15 ｍ、西 40 ｍ、南 30 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

高層店舗事務所兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.5 ｍ、奥行　約　　 26.0 ｍ、規模　　 327 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１２ｍ県道

交通

施設

朝霞駅東方

190m

法令

規制

商業
(80,400)
高度地区最高35m

⑤地域要因の将
　来予測

低層階には店舗等の業務用途、上層階には住居等の建物が多い地域である。地域要因に特段の変化は認められな
いことから、当面は現状のまま推移するものと予測する。地価はやや強含みの状況にあると思料する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗事務所兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 411,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 322,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、市内及び近接市域における業務用途適地である。店舗や事業所等の出店を目的とする中小法人等が需要
者の中心となる。周辺は駅徒歩圏内にあり、低層部分は業務用途、上層階については居住用と、それぞれ駅近の立地特
性に照らして相応に需要が認められる。取引価格帯は立地、敷地規模、行政的条件等により異なるが、標準的画地の規
模を前提とすれば１．３億円前後であると把握した。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域及びその周辺は、駅近くに位置し低層店舗事務所や共同住宅等が存する。収益価格は不動産収益性を反映した
理論的な価格ではあるが、標準地の存するエリアでは、業務施設が林立しているという訳ではなく、繁華性が高いとは
いえない。以上から、本件においては市場における実勢を反映した比準価格をより重視し、一方で収益価格を比較考慮
することにより、さらに代表標準地との均衡にも留意の上、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　新座 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 674,000 円／㎡

[103.7]
100

100
[103.0]

100
[170.0]

[100.0]
100

399,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    391,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は緩やかに持ち直していると考えられる
。しかしながら海外経済の動向や国内におけ
る物価上昇や供給面での制約等にも注視する
必要がある。

価格形成に影響を及ぼすような地域要因の変
動は見られない。

個別的要因に変動はない

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.2
環境　　　　　　 +68.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

朝霞 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５Ｋ６７１１ -58	志木市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西9.3m市道、中間画地		商業 (80,400)
b	５Ｋ７４１２ -22	和光市		更地	（　）	ほぼ整形	南東18.5m市道、北5m、角地		準住居高度地区最高25m (70,200)
c	５Ｋ３８９０ -10	所沢市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東14m県道、中間画地		１住居 (60,200)
d	５Ｋ８４１３ -16	所沢市		貸家建付地	（　）	長方形	南西5.5m市道、中間画地		２住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 356,850	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	371,838	100 [ 90.4]	411,325	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	411,000
b	(　 ) 310,861	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	306,420	100 [ 74.6]	410,751		411,000
c	(　 ) 296,985	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	301,440	100 [ 73.0]	412,932		413,000
d	(　 ) 294,846	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	298,974	100 [ 73.4]	407,322		407,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.4	環境　　　　 -2.5
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -8.5	環境　　　　 -8.5
b	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.8	環境　　　　 -12.0
c	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.2	環境　　　　 -16.0
d	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 411,000 円／㎡]

朝霞 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	33,927,637	6,661,638	27,265,999	22,177,000	5,088,999	（　0.9522） 4,845,745	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	105,342,283 円　　　　（　 322,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

朝霞 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所兼共同住宅	165.13	ＲＣ11	1,285.09
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業高度地区最高35m	79 ％	400 ％	393 ％	327 ㎡	14.5 m x 26.0 m	前面道路：県道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

路面階に店舗、低層階に事務所、上層階には賃貸面積各戸約５４㎡程度の住戸を想定した。

⑦有効率　 95.9 ％
の理由

建物設計計画に基づく有効率を採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	124.80	96.2	120.00	3,375	405,000	6.0	2,430,000
							0.0	0
2～ 2	事務所	146.98	96.7	142.18	2,700	383,886	3.0	1,151,658
							0.0	0
3～11	居宅	112.59	95.7	107.79	2,295	247,378	1.0	247,378
							1.0	247,378
～

～

計		1,285.09	95.9	1,232.29		3,015,288		5,808,060
								2,226,402

⑨年額支払賃料	3,015,288 円　×　12ヶ月　＝　 36,183,456 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,232.29 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	36,183,456 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,003,227 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	33,180,229 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,808,060 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 53,260 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,226,402 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 694,148 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	33,927,637 円　　　　（　 103,754 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５Ｋ６３８３賃　　　　-10	3,046 ( 2,950)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	2,788	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,783 円/㎡　月額支払賃料（　 2,700 円/㎡）　基準階 2 F B
b	５Ｋ６３８３賃　　　　-3	3,103 ( 2,994)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [117.0]	100 [100.0]	2,792
c	５Ｋ６３８３賃　　　　-5	2,225 ( 2,158)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [120.0]	100 [ 95.0]	100 [ 70.5]	100 [100.0]	2,768

朝霞 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,655,000 円	331,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,447,338 円	36,183,456　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 249,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,648,000 円	331,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	331,000 円	331,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	331,000 円	331,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,661,638 円　（　　　　　　 20,372 円／㎡）　　（経費率　　 19.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9522

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	331,000,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 1,285.09 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0670	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0503 ×　 40 ％　＋　0.0622 × 30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	22,177,000 円（　　　　　 67,820 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	33,927,637 円
②総費用	6,661,638 円
③純収益　①－②	27,265,999 円
④建物等に帰属する純収益	22,177,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,088,999 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,845,745 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,819 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 105,342,283 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 322,000 円／㎡）