鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

朝霞 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５Ｋ７６９３ -27	和光市		建付地	（　）	ほぼ整形	南西26m国道、中間画地		準住居高度地区 (60,200)
b	５Ｋ６３８３ -54	新座市		更地	（　）	不整形	北東12m県道、中間画地		１住居高度地区 (60,200)
c	５Ｋ７４１２ -16	志木市		建付地	（　）	不整形	南東30m国道、中間画地		準工高度地区最高25m 地区計画等 (60,200)
d	５Ｋ７９７２ -42	所沢市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東12m県道、中間画地		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 175,632	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	179,145	100 [ 93.6]	191,394	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	191,000
b	(　 ) 93,785	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 56.0]	169,148	100 [ 89.2]	189,628		190,000
c	(　 ) 141,680	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	150,926	100 [ 75.0]	201,235		201,000
d	(　 ) 244,298	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	245,764	100 [ 117.6]	208,983		209,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -9.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -44.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.6	環境　　　　 -17.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +12.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 196,000 円／㎡]

朝霞 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	25,288,239	4,952,834	20,335,405	16,344,000	3,991,405	（　0.9504） 3,793,431	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	80,711,298 円　　　　（　 102,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

朝霞 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	420.00	Ｓ3	1,260.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商高度地区最高25m	71 ％	200 ％	200 ％	793 ㎡	17.0 m x 46.0 m	前面道路：県道　 13.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗として、２階及び３階はファミリータイプ平均賃貸面積約４５㎡の共同住宅を想定。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

類似建物の有効率を参考に査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	420.00	90.0	378.00	2,498	944,244	5.0	4,721,220
							0.0	0
2～ 2	居宅	420.00	90.0	378.00	1,735	655,830	1.0	655,830
							1.0	655,830
3～ 3	居宅	420.00	90.0	378.00	1,735	655,830	1.0	655,830
							1.0	655,830
～

～

計		1,260.00	90.0	1,134.00		2,255,904		6,032,880
								1,311,660

⑨年額支払賃料	2,255,904 円　×　12ヶ月　＝　 27,070,848 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,134.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	27,070,848 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,246,880 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	24,823,968 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,032,880 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 55,322 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,311,660 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 408,949 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	25,288,239 円　　　　（　 31,889 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５Ｋ７４１２　　　　-14	1,586 ( 1,584)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	1,834	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,810 円/㎡　月額支払賃料（　 1,735 円/㎡）　基準階 2 F B
b	５Ｋ７４１２　　　　-11	1,642 ( 1,642)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	1,650
c	５Ｋ７４１２　　　　-9	1,899 ( 1,898)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	1,902

朝霞 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,200,000 円	240,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,082,834 円	27,070,848　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 270,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,920,000 円	240,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	240,000 円	240,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	240,000 円	240,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,952,834 円　（　　　　　　 6,246 円／㎡）　　（経費率　　 19.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	240,000,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 1,260.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0681	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0629 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	16,344,000 円（　　　　　 20,610 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	25,288,239 円
②総費用	4,952,834 円
③純収益　①－②	20,335,405 円
④建物等に帰属する純収益	16,344,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,991,405 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,793,431 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,784 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 80,711,298 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 102,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
朝霞 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

朝霞 5-3

埼玉県

埼玉第４

氏名

不動産鑑定士　平林　誠

TEL.

鑑定評価額

147,000,000 円

１㎡当たりの価格

186,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	145,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	朝霞市幸町３丁目１番１１外｢幸町３－４－２４｣				②地積　(㎡)	793 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) （その他）高度地区最高25m (71,200)
	1:3	店舗兼共同住宅ＲＣ3	店舗、事務所に一般住宅が混在する路線商業地域	南13m県道、背面道	水道、ガス、下水	朝霞 1.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 75 ｍ、西 100 ｍ、南 60 ｍ、北 25 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 17.0 ｍ、奥行　約　　 46.0 ｍ、規模　　 793 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１３ｍ県道　　

交通

施設

朝霞駅南西方

1.5km

法令

規制

近商
(71,200)
高度地区最高25m

⑤地域要因の将
　来予測

県道沿いの路線商業地域である。周辺は低層事業所、店舗等が存する。近時において地域要因の大きな変動も見
受けられず、当面は現状のまま推移するものと予測する。地価水準はやや強含みの状況にあると思料する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 192,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 128,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

市内及び近接市の幹線道路沿いの路線商業地域が同一需給圏である。自用目的の法人、収益獲得目的の個人等が需要者
の中心となる。繁華性が高いとは言い難く、周辺エリアは事業所、及び事業所兼住宅の建物が存する。中心となる価格
帯は、標準的画地の規模を前提とすれば１．５億円前後の水準と把握される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域及びその周辺は、店舗事務所等の業務用途が多く認められるものの、商業集積度や繁華性が際立てて高いとは
いえなく、収益価格がやや低位に求められた。一方で比準価格は、実需を反映したより実証的な価格であり、より重視
されるべきである。以上より、本件では比準価格をより重視することにし、収益価格については比較考慮をおこない、
上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    183,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は緩やかに持ち直していると考えられる
。しかしながら海外経済の動向や国内におけ
る物価上昇や供給面での制約等にも注視する
必要がある。

価格形成に影響を及ぼすような地域要因の変
動は見られない。

個別的要因に変動はない

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

朝霞 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５Ｋ７４１２ -16	志木市		建付地	（　）	不整形	南東30m国道、中間画地		準工高度地区最高25m 地区計画等 (60,200)
b	５Ｋ９５３０ -3	所沢市		貸家建付地	（　）	台形	南8.5m県道、中間画地		１住居 (60,200)
c	５Ｋ９５３０ -12	所沢市		更地	（　）	台形	北11.5m県道、西4.1m、角地		１住居 (70,200)
d	４Ｋ８４１３ -63	朝霞市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	東2.8m市道、中間画地		商業高度地区最高35m (80,240)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 141,680	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	152,716	100 [ 79.6]	191,854	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	192,000
b	(　 ) 161,554	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	163,816	100 [ 85.4]	191,822		192,000
c	(　 ) 293,149	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 108.2]	273,642	100 [ 142.1]	192,570		193,000
d	(　 ) 294,257	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	305,439	100 [ 160.2]	190,661		191,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -11.6	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +12.0	環境　　　　 -23.0
b	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +45.0
c	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 +12.6	環境　　　　 +54.0
d	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 192,000 円／㎡]

朝霞 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	25,844,040	4,899,300	20,944,740	15,935,400	5,009,340	（　0.9504） 4,760,877	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	101,295,255 円　　　　（　 128,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

朝霞 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	420.00	Ｓ3	1,260.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商高度地区最高25m	71 ％	200 ％	200 ％	793 ㎡	17.0 m x 46.0 m	前面道路：県道　 13.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

路面階に店舗、上層階には賃貸面積各戸約４５㎡程度の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

同種の建物と比較し、標準的な割合を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	420.00	90.0	378.00	2,500	945,000	5.0	4,725,000
							0.0	0
2～ 2	居宅	420.00	90.0	378.00	1,800	680,000	1.0	680,000
							1.0	680,000
3～ 3	居宅	420.00	90.0	378.00	1,800	680,000	1.0	680,000
							1.0	680,000
～

～

計		1,260.00	90.0	1,134.00		2,305,000		6,085,000
								1,360,000

⑨年額支払賃料	2,305,000 円　×　12ヶ月　＝　 27,660,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,134.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	27,660,000 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,295,780 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	25,364,220 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,085,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 55,799 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,360,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 424,021 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	25,844,040 円　　　　（　 32,590 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５Ｋ７４１２　　　　-6	2,090 ( 2,089)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [108.0]	100 [110.0]	1,852	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,853 円/㎡　月額支払賃料（　 1,800 円/㎡）　基準階 2 F B
b	５Ｋ７４１２　　　　-7	1,684 ( 1,682)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.5]	100 [100.0]	1,862
c	５Ｋ７６９３賃　　　　-2	2,402 ( 2,400)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [122.5]	100 [118.0]	1,846

朝霞 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,170,000 円	234,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,106,400 円	27,660,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 282,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,872,000 円	234,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	234,000 円	234,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	234,000 円	234,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,899,300 円　（　　　　　　 6,178 円／㎡）　　（経費率　　 19.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	234,000,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 1,260.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0681	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0629 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	15,935,400 円（　　　　　 20,095 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	25,844,040 円
②総費用	4,899,300 円
③純収益　①－②	20,944,740 円
④建物等に帰属する純収益	15,935,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,009,340 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,760,877 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,004 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 101,295,255 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 128,000 円／㎡）