別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 朝霞 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   朝霞 -9 埼玉県 埼玉第４ 氏名  不動産鑑定士　笹山　高廣   TEL.

鑑定評価額 24,100,000 円  １㎡当たりの価格 283,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 220,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 朝霞市朝志ケ丘３丁目４９６番１３外 ｢朝志ケ丘３－４－３４｣ ②地積 　(㎡) 85   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度地区最高25m (60,160) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が見られる住宅地 域 南東4m市道 水道、ガス、下水 志木 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.8 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　        85 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 志木駅東方 1.1km 法令 規制 １中専 (60,160) 高度地区最高25m ⑤地域要因の将 　来予測 最寄駅徒歩圏内にある低層戸建住宅が建ち並ぶ熟成度の高い住宅地域であり、今後とも現状を維持しながら推移 していくものと思われる。地価は若干の上昇傾向にある。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    283,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東武東上線沿線で、朝霞市及びその周辺市の住宅地域である。主たる需要者は、同一需給圏内の居住者及 び都心部への通勤する自己所有目的の一次取得者層が中心である。最寄駅徒歩圏内に存し、比較的良好な居住環境、生 活利便性を背景に需要は底堅く、安定的である。市場の中心的な価格帯は、土地については標準地規模で２，５００万 円前後、新築戸建住宅で３，０００万円後半～４，０００万円前半である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の存する地域はアパート等もみられるが、自己居住用の低層戸建住宅が中心であり、収益性よりも居住の快 適性が重視される住宅地域である。また、対象不動産の規模、間口等の画地条件により共同住宅の建築を想定すること は困難であるため、収益還元法は適用しない。以上より、市場の実態を反映した信頼性の高い取引事例から試算した比 準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ均衡にも留意し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　志木 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    255,000 円／㎡ [103.5] 100 100 [103.0] 100 [ 95.0] [104.5] 100 282,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    273,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 朝霞市内の住宅需要は、概ね安定的に推移し ている。景気は新型コロナによる厳しい状況 から、緩やかに持ち直している。 地域要因の変動は特にない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +0.5 環境　　　　　　  -8.2 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.7 ％  ％