鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

入間 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	入間 -311466	入間市		更地	（　）	不整形	東16m県道、中間画地		商業地区計画等 (80,400)
b	入間 -311467	入間市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西12m国道、中間画地		２住居 (60,200)
c	入間 -311468	入間市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西10m国道、南東4m、角地		２住居 (70,200)
d	入間 -311469	入間市		更地	（　）	ほぼ整形	南西12m国道、中間画地		近商 (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 253,640	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	286,050	100 [ 100.0]	286,050	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +8.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 108.0] 　　　　 100	309,000
b	(　 ) 89,090	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	89,803	100 [ 50.7]	177,126		191,000
c	(　 ) 195,688	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	192,078	100 [ 66.1]	290,587		314,000
d	(　 ) 116,906	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	118,192	100 [ 53.1]	222,584		240,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.2	環境　　　　 +6.5
a	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -14.0	環境　　　　 -36.0
b	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -6.3	環境　　　　 -23.5
c	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -9.2	環境　　　　 -36.5
d	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 247,000 円／㎡]

入間 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	21,259,876	4,880,438	16,379,438	13,482,000	2,897,438	（　0.9445） 2,736,630	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	51,634,528 円　　　　（　 189,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

入間 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼事務所	155.00	Ｓ6	864.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	90 ％	400 ％	400 ％	273 ㎡	14.5 m x 19.0 m	前面道路：市道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗、事務所の需要が認められる。規模、階層等は有効需要から判定。

⑦有効率　 96.8 ％
の理由

中層店舗、事務所として標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	144.00	94.4	136.00	2,892	393,312	6.0	2,359,872
							1.0	393,312
2～ 6	事務所	144.00	97.2	140.00	2,024	283,360	3.0	850,080
							1.0	283,360
～

～

～

計		864.00	96.8	836.00		1,810,112		6,610,272
								1,810,112

⑨年額支払賃料	1,810,112 円　×　12ヶ月　＝　 21,721,344 円
⑩a共益費（管理費）	100 円／㎡　×　 836.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,003,200 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	9,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 216,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	22,724,544 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 216,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 2,294,054 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	20,646,490 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,610,272 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 59,492 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,810,112 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 553,894 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	21,259,876 円　　　　（　 77,875 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	入間（賃）　　　　-311401	1,866 ( 1,812)	100 [100.0]	[100.6] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 60.9]	100 [109.0]	3,074	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,988 円/㎡　月額支払賃料（　 2,892 円/㎡）　基準階 1 F B
b	入間（賃）　　　　-311402	2,004 ( 1,994)	100 [100.0]	[100.5] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 92.2]	100 [ 85.0]	2,763
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

入間 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	900,000 円	180,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,605,838 円	22,940,544　×　　　　 7.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 529,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,485,000 円	180,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	180,000 円	180,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	180,000 円	180,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,880,438 円　（　　　　　　 17,877 円／㎡）　　（経費率　　 23.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9445

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	180,000,000 円	設計監理料率　 202,000 円／㎡　×　 864.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0749	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0731 × 30 ％　＋ 0.0983 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	13,482,000 円（　　　　　 49,385 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	21,259,876 円
②総費用	4,880,438 円
③純収益　①－②	16,379,438 円
④建物等に帰属する純収益	13,482,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,897,438 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,736,630 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,024 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 51,634,528 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 189,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
入間 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

入間 5-1

埼玉県

埼玉第９

氏名

不動産鑑定士　堤　史匡

TEL.

鑑定評価額

65,500,000 円

１㎡当たりの価格

240,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	175,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	入間市下藤沢１丁目１２番１				②地積　(㎡)	273 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）地区計画等 (90,400)
	不整形 1:1.5	事務所、保育所兼集会所等ＲＣ6	店舗、事務所等が混在する駅前の商業地域	北東（駅前広場）市道、北西側道	水道、ガス、下水	武蔵藤沢駅前広場接面

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 75 ｍ、西 50 ｍ、南 10 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 19.0 ｍ、規模　　 285 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

駅前広場　市道

交通

施設

武蔵藤沢駅前広場接面

法令

規制

商業
(90,400)
防火
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

駅から近接の住宅地は区画整理事業完了により生活環境が良化しつつあり、駅前通りの整備により未利用地につ
いて今後は店舗等が増加していくものと予測する。地価も回復し若干の上昇基調で推移するものと思料する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

準角地　　　　　　　　　　　　　 +8.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 252,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 182,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は西武線沿線で概ね入間市及びその周辺市の駅前商業地及び幹線道路又は準幹線道路沿いの商業地である。
需要者は同一需給圏内に地縁を持つ地元企業や個人事業主、関連企業等が主体となる。当該地域は駅前の整備及び周辺
の区画整理事業の完了により発展的に推移しており、住宅地の需給及び地価の上昇に伴って商業地の土地需要も次第に
持ち直すと思われる。今後の復調はやや不透明ではあるが、地価は若干の上昇基調で推移するものと思われる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は駅前広場に接面する商業地であり、駅前商業地の取引は見られなかったことから価格牽連性の高いものをや
や広範に収集し比較検討を行った。地価は若干の上昇基調にあるが、賃料水準は横這いであり、賃貸市場の成熟度、物
価上昇に伴う資材価格の高騰等から収益価格は低位に試算された。したがって、本件では対象標準地は商業地でもある
ことから比準価格及び収益価格を関連付け、周辺の標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    238,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

ウィズコロナの下、各種政策の効果で景気は
緩やかに持ち直しているが、世界的な金融引
締め等が続き海外景気の下振れリスクに注意
が必要である。

区画整理事業が完了し、背後の住宅地が成熟
しつつあり、人口も増加傾向にあることから
、店舗等も増加する要因となっている。

特に地価に影響のある個別的要因の変動は無
い。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

入間 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	入間 -311427	入間市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西5.5m市道、北東4m、角地		商業 (90,330)
b	入間 -311466	入間市		更地	（　）	不整形	東16m県道、中間画地		商業地区計画等 (80,400)
c	飯能 -310543	飯能市		貸家建付地	（　）	台形	東15m県道、中間画地		商業 (100,400)
d					（　）
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 156,923	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	153,267	100 [ 65.7]	233,283	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +8.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 108.0] 　　　　 100	252,000
b	(　 ) 253,640	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	286,050	100 [ 117.6]	243,240		263,000
c	(　 ) 205,339	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	241,575	100 [ 108.2]	223,267		241,000
d	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -35.0
a	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
d		％／月	画地	行政	その他	行政	その他
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 252,000 円／㎡]

入間 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	21,723,853	5,000,768	16,723,085	13,931,400	2,791,685	（　0.9445） 2,636,746	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	49,749,925 円　　　　（　 182,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

入間 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	155.00	Ｓ6	864.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	90 ％	400 ％	400 ％	273 ㎡	14.5 m x 19.0 m	前面道路：市道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

収益性を重視して各階フロア貸しの１階は店舗、２階～６は事務所のビルを想定した。

⑦有効率　 96.8 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	144.00	94.4	136.00	2,952	401,472	6.0	2,408,832
							1.0	401,472
2～ 6	事務所	144.00	97.2	140.00	2,066	289,240	3.0	867,720
							1.0	289,240
～

～

～

計		864.00	96.8	836.00		1,847,672		6,747,432
								1,847,672

⑨年額支払賃料	1,847,672 円　×　12ヶ月　＝　 22,172,064 円
⑩a共益費（管理費）	100 円／㎡　×　 836.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,003,200 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	23,175,264 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 240,000 円　　×　　％　＝　　 2,317,526 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	21,097,738 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,747,432 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 60,727 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,847,672 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 565,388 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	21,723,853 円　　　　（　 79,575 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	入間（賃）　　　　-311106	2,444 ( 2,438)	100 [100.0]	[100.5] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	3,070	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,050 円/㎡　月額支払賃料（　 2,952 円/㎡）　基準階 1 F B
b	入間（賃）　　　　-311108	2,257 ( 2,189)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	3,017
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

入間 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	930,000 円	186,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,639,068 円	23,415,264　×　　　　 7.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 525,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,534,500 円	186,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	186,000 円	186,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	186,000 円	186,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特段発生しないものとした。

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,000,768 円　（　　　　　　 18,318 円／㎡）　　（経費率　　 23.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9445

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	186,000,000 円	設計監理料率　 205,000 円／㎡　×　 864.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0749	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0731 × 30 ％　＋ 0.0983 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	13,931,400 円（　　　　　 51,031 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	21,723,853 円
②総費用	5,000,768 円
③純収益　①－②	16,723,085 円
④建物等に帰属する純収益	13,931,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,791,685 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,636,746 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,658 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 49,749,925 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 182,000 円／㎡）