別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 入間 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   入間 -23 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　中澤　喜一   TEL.

鑑定評価額 17,500,000 円  １㎡当たりの価格 35,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 入間市宮寺字大橋２０８８番２ ②地積 　(㎡) 499   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 が見られる既成住宅 地域 北東6.1m市道 水道 狭山ヶ丘 5.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西     0 ｍ、南    80 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  29.0 ｍ、規模　　       522 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ．１ｍ市道 交通 施設 狭山ヶ丘駅南西方 5.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中心市街地から離れた農家集落地域であり、当分の間、現状のまま推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね入間市及びその周辺市の市街化調整区域内の住宅地域である。主な需要者は、地縁者等である。農 家住宅地については規模が大きく、総額も高額であり、所有者の土地所有観念も強い。また、利便性及び行政的要因の 制約があるため取引の絶対的件数が少ない。このため、需要の中心となる価格水準の把握は困難である。需要は弱い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内の住宅地域であり、自用目的の取引が支配的な地域である。アパート等の収益物件は殆どなく　賃貸 市場が形成されていないため、収益価格は試算できず、比準価格のみ試算した。よって、実際の取引事例に基づく実証 的かつ信頼性の高い比準価格を標準とし、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　飯能 -13                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     27,900 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [100.0] 100 [ 79.1] [100.0] 100 35,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナによる景気後退からは回復したが 、ウクライナ戦争、米中の対立、世界的なイ ンフレ傾向、米国の金利上昇による影響が懸 念される。 価格形成に影響を及ぼすような地域要因の変 動はみられない。 価格形成に影響を及ぼすような個別的要因の 変動はみられない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.6 交通・接近　　　  +5.5 環境　　　　　　 -23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％