別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 入間 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   入間 -10 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　諸貫　道明   TEL.

鑑定評価額 12,000,000 円  １㎡当たりの価格 90,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 72,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 入間市大字仏子字下河原１６８２番２ ②地積 　(㎡) 133   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,188) 1:1.2 住宅 Ｗ2 住宅、アパート等が 混在する既成住宅地 域 西4.7m市道 水道、下水 仏子 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    25 ｍ、西    40 ｍ、南    80 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　４． ７ｍ市道 交通 施設 仏子駅北東方 850m 法令 規制 １住居 (60,188) ⑤地域要因の将 　来予測 入間市中心市街地からはやや外れている。当面地価は横ばい傾向で推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     90,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、入間市及び周辺市町の住宅地域。需要者は入間市在住者が中心だが、他県及び周辺市町からの転入・転 出もある。鉄道駅徒歩圏内ではあるが、入間市駅・武蔵藤沢駅周辺等中心市街地よりも需要はやや小さい。物価上昇・ 住宅価格高騰・景気先行き不安等から消費者の買い控えや条件見直しの動きが懸念される。中心となる価格帯は、土地 面積約１３０㎡で１，２００万円前後、新築戸建住宅は２，６００～３，０００万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 エンドユーザー、不動産業者による住宅目的の取引が大半。アパート等は地主等の節税対策のための物件が多い。収益 物件建築目的の土地取引は、人件費や建築資材高騰等のため投資採算が合わない。収益価格の試算はしなかった。比準 価格は３事例から求めており市場性を反映し規範性は高い。比準価格を標準とし、代表標準地価格との検討を踏まえ、 また前年公示地価からの連続性についても考慮しながら、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　入間 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    121,000 円／㎡ [101.7] 100 100 [104.5] 100 [134.7] [103.0] 100 90,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     90,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 令和４年３月の西武鉄道のダイヤ改正により 、東京メトロ直通列車が減便になるなど、都 心へのアクセスがやや悪化。所沢以西の住宅 需要に影響あり。 仏子駅周辺の住宅需要は、武蔵藤沢駅及び入 間市駅周辺の住宅需要に比較してやや弱い模 様。格別な地域要因の変動はない。 個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.6 交通・接近　　　  -7.6 環境　　　　　　 +43.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％