別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 入間 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   入間 -8 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　河野　栄一   TEL.

鑑定評価額 12,400,000 円  １㎡当たりの価格 106,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 84,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 入間市大字上藤沢字立出４０２番２０ ②地積 　(㎡) 117   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,180) 1:1 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 東4.5m私道 水道、ガス、下水 武蔵藤沢 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     5 ｍ、西     5 ｍ、南    80 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       121 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位　北　　４ ．５ｍ私道 交通 施設 武蔵藤沢駅西方 1.6km 法令 規制 １中専 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は区画整然とした住宅地域であり、地域内に格別の価格形成に係る変動要因がないことから、暫くは現 状を維持すると予測する。当該地域の地価は近年上昇傾向にあると認められる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    106,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、西武線沿線で入間市内市街化区域を中心とする圏域。需要者は同一需給圏内居住者が中心となっている 。近隣地域は入間市内における一般的な住宅地域であり、需給も標準的に見込める中で、近年の景気回復基調を受けて 、需給には堅調さが見られる。市場の中心となる価格帯は、土地で１，０００万円台、新築の戸建住宅は３，０００万 円前後となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は徒歩圏外のため、土地を取得して収益物件を建設するための土地取引は殆ど見られず、全般的に自用の戸建 住宅建設のための土地取引又は自用の土地建物一体としての戸建住宅の取引が中心となっている。また、標準地は規模 が小さいためアパート建築による収益性の想定は現実的ではない。したがって本件鑑定評価においては、当該地域の市 場実態に基づき、比準価格を中心に代表標準地の規準価格を検討のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　入間 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    121,000 円／㎡ [101.7] 100 100 [104.5] 100 [114.1] [103.0] 100 106,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    105,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 日本の景気は緩やかに持ち直している。これ を受けて入間市の不動産市場では回復基調が 見てとれる。 最寄り駅からはやや遠いものの、区画整然と した住環境が良好な住宅地域であるため、入 間市内では根強い需要がある。 対象標準地の形状・規模等は概ね標準的であ り、競合する他物件との優劣は特に認められ ない。個別的要因に基づく市場競争力は普通 程度と判断する。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  -1.2 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％