別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 入間 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   入間 -7 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　堤　史匡   TEL.

鑑定評価額 11,700,000 円  １㎡当たりの価格 70,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 56,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 入間市宮寺字岾上２９６７番１０ ②地積 　(㎡) 166   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 地区計画等 1:1 住宅 ＬＳ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南東6.2m市道 水道、ガス、下水 入間市 5.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    55 ｍ、南    70 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       169 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ．２ｍ市道 交通 施設 入間市駅南方 5.4km 法令 規制 １中専 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 最寄駅からバス便利用が主となるやや交通接近条件の劣る郊外型の住宅地として成熟しており、地域要因の変動 も見られず、生活利便性がやや劣る地域であるが、地価は暫くの間横這い基調で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     70,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は入間市及び周辺市町である。需要者は入間市在住者が中心で、地縁者以外の当該地域への市外からの転入 者は少ない。中小規模の戸建住宅が建ち並ぶバス便利用となる住宅地域であり、交通利便性・生活利便性がやや劣る地 域である。また、コロナ禍にありながらも住宅市場は比較的堅調に推移している。市場における中心価格帯は、土地が １５０～１６５㎡前後で１，０００万円～１，２００万円程度、新築戸建で２，５００～２，８００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及び周辺は戸建住宅が中心であり、アパート等は周辺に少数見られるが、地元の地主層等の資産対策上の物件 が主流で、収益物件建設目的の土地取引は人件費や建築資材高騰等の影響も含め投資採算が合わないため見られず、自 用の戸建住宅建設のための土地取引又は建売戸建住宅の取引が主体となっている。したがって、市場での実需を総合的 に勘案して比準価格を標準とし、さらに代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　入間 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    121,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.5] 100 [172.1] [104.5] 100 70,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     70,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ウィズコロナの下、各種政策の効果で景気は 緩やかに持ち直しているが、世界的な金融引 締め等が続き海外景気の下振れリスクに注意 が必要である。 特に地価に影響のある地域要因の変動は無い 。 特に地価に影響のある個別的要因の変動は無 い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -0.2 交通・接近　　　 +25.4 環境　　　　　　 +37.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％