別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 入間 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   入間 -5 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　堤　史匡   TEL.

鑑定評価額 35,400,000 円  １㎡当たりの価格 31,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 入間市大字上谷ケ貫字南御誉田５５５番１外 ②地積 　(㎡) 1,128   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1:1.2 住宅 ＬＳ2 農家住宅、作業所等 が見られる既成住宅 地域 東5.5m市道 水道 金子 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西    20 ｍ、南    70 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  31.0 ｍ、奥行　約　　  38.0 ｍ、規模　　     1,178 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ．５ｍ市道 交通 施設 金子駅北東方 1.7km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅が中心となる旧来からの集落地域であり、将来的にも少子高齢化、人口減少、後継者不足等の諸問題に より地域経済が停滞傾向となることが予測され、地価も暫くの間、弱含みで下落基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は入間市及び隣接市の市街化調整区域の農家集落地域。需要者は圏域内に地縁的関係を有する者にほぼ限定 される。調整区域は一般に行政的条件による規制等が厳しいことから宅地としての流通量も少なく、また、農家集落地 域への同一需給圏外部からの土地需要も殆ど見られない。この様な特殊な条件下で、土地は地縁者を中心としたある程 度限られた市場の中で個別性が強い取引となることが多く、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は農家住宅が中心の旧来からの地縁者が多く居住する地域である。従って、外部から当該地域に居住するため のアパート等は少なく、賃貸市場は未成熟のため、収益価格の試算は行わない。当該地域は高齢化等による人口減によ り土地需要が縮小傾向で価格時点以前の取引事例から得られた比準価格は安定性が脆弱となり得る。以上から、本件で は比準価格を標準とするが、さらに類似性を有する標準地との検討を踏まえた上で鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　飯能 -13                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     27,900 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [100.0] 100 [ 88.7] [100.0] 100 31,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ウィズコロナの下、各種政策の効果で景気は 緩やかに持ち直しているが、世界的な金融引 締め等が続き海外景気の下振れリスクに注意 が必要である。 特に地価に影響のある地域要因の変動は無い 。 特に地価に影響のある個別的要因の変動は無 い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -9.5 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％