別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 入間 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   入間 -3 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　笠原　伸浩   TEL.

鑑定評価額 24,100,000 円  １㎡当たりの価格 180,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 140,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 入間市下藤沢２丁目２３番５ ②地積 　(㎡) 134   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模の戸建一般 住宅が建ち並ぶ住宅 地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 武蔵藤沢 730m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    70 ｍ、南    70 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 令和３年に土地区画整理事業 が完了し換地処分が行われた 。 街 路 基準方位北　６．０ ｍ市道 交通 施設 武蔵藤沢駅西方 730m 法令 規制 ２中専 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 街区及び画地が整然とした住宅地域であり、周辺では高値での不動産取引も見受けられる。今後は居住環境の良 好な住宅地域として成熟していくものと推察される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    180,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は西武池袋線沿線の入間市及びその周辺市町内の住宅地域である。主たる需要者は、入間市及び近隣市町在 住の第一次取得者である。近隣地域は令和３年に土地区画整理事業が完了し換地処分が行われた住宅地域であり、交通 利便性や住環境が優れることから安定した需要が見込まれる。需要の中心となる価格帯は土地総額で２，０００万円～ ２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、戸建住宅を中心とする地域である。同地域内の売買取引は主として自用目的で、主たる需要者は不動産の 市場性に着目して取引の可否を決定するのが一般的であり、収益物件の建設を目的とした土地取引は投資採算性の観点 から殆ど見られない。よって、本件では、現実の市場で成立した取引価格に基づく比準価格を標準とし、代表標準地と の均衡、前年鑑定評価額との推移を総合的に勘案し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　入間 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    121,000 円／㎡ [101.0] 100 100 [104.5] 100 [ 67.9] [104.5] 100 180,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    176,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響が緩和され景気回復の兆しは あるが、原材料価格の高騰や米中摩擦、異常 気象等、景気後退をもたらす悪材料は多々存 在する。 住環境に優れた戸建住宅地域であり、取引価 格は上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -9.5 環境　　　　　　 -25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.3 ％  ％