鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

戸田 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１ -306	戸田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		２中専 (70,200)
b	１ -307	戸田市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南12m市道、中間画地		１住居 (70,200)
c	１ -1	戸田市		更地	（　）	ほぼ正方形	北4m市道、中間画地		１住居 (70,160)
d	１ -304	戸田市		建付地	（　）	不整形	北6m市道、中間画地		１住居 (70,200)
e	６ -306	戸田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東18.2m国道、中間画地		商業 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 289,515	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	306,886	100 [ 90.3]	339,852	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	340,000
b	(　 ) 321,114	100 [ 100.0]	[ 105.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	320,508	100 [ 96.0]	333,863		334,000
c	(　 ) 308,830	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	329,206	100 [ 93.6]	351,716		352,000
d	(　 ) 267,335	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	314,861	100 [ 94.5]	333,186		333,000
e	(　 ) 317,242	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	333,104	100 [ 93.8]	355,122		355,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.46	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.46	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.48	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.48	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.48	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.48	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.46	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +8.0
d	正常	％／月 +0.46	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 343,000 円／㎡]

戸田 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存する宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,156,183	2,387,779	9,768,404	8,184,000	1,584,404	（　0.9512） 1,507,085	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	34,251,932 円　　　　（　 233,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

戸田 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	99.58	ＲＣ6	546.21
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	147 ㎡	10.0 m x 15.0 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗のフロア貸し、２階以上は平均専有面積約４０㎡の１ＬＤＫタイプを想定した。

⑦有効率　 80.1 ％
の理由

共用部分として標準的な面積を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	106.51	37.3	39.77	3,037	120,781	5.0	603,905
							2.0	241,562
2～ 5	居宅	87.94	90.4	79.54	2,278	181,192	2.0	362,384
							1.0	181,192
6～ 6	居宅	87.94	90.4	79.54	2,430	193,282	2.0	386,564
							1.0	193,282
～

～

計		546.21	80.1	437.47		1,038,831		2,440,005
								1,159,612

⑨年額支払賃料	1,038,831 円　×　12ヶ月　＝　 12,465,972 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 437.47 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,465,972 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 498,639 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,967,333 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,440,005 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 23,424 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 7 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,159,612 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.1486　＝　 165,426 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,156,183 円　　　　（　 82,695 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	６　　　　-121	3,071 ( 3,026)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	3,265	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,125 円/㎡　月額支払賃料（　 3,037 円/㎡）　基準階 1 F B
b	６　　　　-122	3,536 ( 3,487)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	3,102
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

戸田 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	720,000 円	120,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	373,979 円	12,465,972　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 93,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 960,000 円	120,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	120,000 円	120,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	120,000 円	120,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,387,779 円　（　　　　　　 16,243 円／㎡）　　（経費率　　 19.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	120,000,000 円	設計監理料率　 213,000 円／㎡　×　 546.21 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0682	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0514 ×　 35 ％　＋　0.0641 × 35 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,184,000 円（　　　　　 55,673 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,156,183 円
②総費用	2,387,779 円
③純収益　①－②	9,768,404 円
④建物等に帰属する純収益	8,184,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,584,404 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,507,085 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,252 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,251,932 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 233,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
戸田 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

戸田 5-2

埼玉県

埼玉第５

氏名

不動産鑑定士　八杉　一樹

TEL.

鑑定評価額

48,400,000 円

１㎡当たりの価格

329,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月11日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	250,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	戸田市上戸田３丁目２６番１８外｢上戸田３－２６－２１｣				②地積　(㎡)	147 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他） (90,300)
	1:1.5	店舗、診療所兼共同住宅Ｓ5	店舗、飲食店、事務所等が混在する商業地域	北20m市道	水道、ガス、下水	戸田 680m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 25 ｍ、西 110 ｍ、南 10 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２０ｍ市道

交通

施設

戸田駅東方

680m

法令

規制

近商
(90,300)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

店舗、飲食店、事務所等が混在する商業地域であり、特段の変動要因は認められないことから、現況を維持して
推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 346,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 229,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ埼京線、京浜東北線沿線の戸田市、蕨市、川口市の商業地域の範囲。需要者としては、同一需給圏に
地縁を持つ法人、個人事業者等のほか、マンション開発目的の不動産業者等が認められる。空室率は飲食店舗を中心に
やや高い水準にあるものの、多様な市場参加者による需要は堅調であり、地価は上昇傾向となっている。取引価格はそ
の規模や需要者属性により幅があり、中心価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は成熟した商業地域である。周辺には投資物件も多く見られ、投資採算性を重視した収益目的での取引も見ら
れるが、地縁性に着目した自用目的での需要も相当に根強い。よって本件においては、比準価格を中心に収益価格を勘
案して、代表標準地との検討を踏まえ、不動産市場の推移動向、単価と総額との関連の適否等にも留意のうえ、上記の
とおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　川口 5-5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 381,000 円／㎡

[105.0]
100

100
[100.0]

100
[121.5]

[100.0]
100

329,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    313,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウィルス感染症、ウクライナ情勢
、円安傾向等先行き不透明な要因があるが、
不動産市場は堅調な状況が続いており地価は
上昇傾向にある。

成熟した商業地域であり、周辺で大規模な開
発等はなく、価格に影響を及ぼす地域要因の
変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +18.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

戸田 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１ -13	戸田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南10m市道、西6m、角地		１中専 (80,200)
b	１ -341	戸田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東9.1m市道、中間画地		近商 (90,300)
c	１ -342	戸田市		更地	（　）	長方形	東17.5m区画街路、中間画地		準住居 (70,200)
d	１ -343	戸田市		更地	（　）	長方形	北15m県道、中間画地		１住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 224,603	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	224,603	100 [ 70.3]	319,492	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	319,000
b	(　 ) 255,717	100 [ 100.0]	[ 106.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	271,827	100 [ 80.4]	338,093		338,000
c	(　 ) 336,000	100 [ 100.0]	[ 108.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	362,880	100 [ 90.0]	403,200		403,000
d	(　 ) 236,719	100 [ 100.0]	[ 106.8] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	280,907	100 [ 86.4]	325,124		325,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 -16.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -4.4
c	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 346,000 円／㎡]

戸田 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存する宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,126,463	2,387,135	9,739,328	8,184,000	1,555,328	（　0.9512） 1,479,428	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	33,623,364 円　　　　（　 229,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

戸田 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	99.58	ＲＣ6	546.21
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	147 ㎡	10.0 m x 15.0 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗のフロア貸し、２階以上は１ＬＤＫタイプ、平均専有面積約４０㎡の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 80.1 ％
の理由

共用部分として標準的な有効率を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	106.51	37.3	39.77	3,032	120,583	5.0	602,915
							2.0	241,166
2～ 5	居宅	87.94	90.4	79.54	2,274	180,874	1.0	180,874
							1.0	180,874
6～ 6	居宅	87.94	90.4	79.54	2,426	192,964	1.0	192,964
							1.0	192,964
～

～

計		546.21	80.1	437.47		1,037,043		1,519,375
								1,157,626

⑨年額支払賃料	1,037,043 円　×　12ヶ月　＝　 12,444,516 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 437.47 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,444,516 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 497,781 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,946,735 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,519,375 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 14,586 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 7 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,157,626 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.1486　＝　 165,142 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,126,463 円　　　　（　 82,493 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	６　　　　-121	3,071 ( 3,026)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 99.8]	100 [100.0]	3,077	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,120 円/㎡　月額支払賃料（　 3,032 円/㎡）　基準階 1 F B
b	６　　　　-122	3,536 ( 3,487)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [112.2]	100 [100.0]	3,152
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

戸田 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	720,000 円	120,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	373,335 円	12,444,516　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 93,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 960,000 円	120,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	120,000 円	120,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	120,000 円	120,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,387,135 円　（　　　　　　 16,239 円／㎡）　　（経費率　　 19.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	120,000,000 円	設計監理料率　 213,000 円／㎡　×　 546.21 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0682	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0514 ×　 35 ％　＋　0.0641 × 35 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,184,000 円（　　　　　 55,673 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,126,463 円
②総費用	2,387,135 円
③純収益　①－②	9,739,328 円
④建物等に帰属する純収益	8,184,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,555,328 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,479,428 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,064 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,623,364 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 229,000 円／㎡）