鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

蕨 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６ -33	蕨市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南東6m市道、南西4.2m、角地		商業 (100,360)
b	６ -22	蕨市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南東6m市道、北西4m、二方路		商業 (100,360)
c	６ -305	蕨市		建付地	（　）	不整形	南西6m市道、南4m、二方路		商業 (100,360)
d	６ -34	蕨市		建付地	（　）	袋地等	北西7.2m市道、中間画地		近商 (90,300)
e	３ -13	川口市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東8m市道、北6m、角地		近商 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 576,286	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 133.9]	445,018	100 [ 109.0]	408,273	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	408,000
b	(　 ) 343,053	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	348,382	100 [ 86.1]	404,625		405,000
c	(　 ) 319,137	100 [ 100.0]	[ 105.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	336,690	100 [ 83.2]	404,675		405,000
d	(　 ) 273,549	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	328,581	100 [ 81.9]	401,198		401,000
e	(　 ) 572,179	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	556,921	100 [ 137.8]	404,152		404,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +8.0
a	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 +33.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -13.0
b	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -16.0
c	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +45.0
e	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 405,000 円／㎡]

蕨 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,144,184	1,659,215	6,484,969	4,954,250	1,530,719	（　0.9526） 1,458,163	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	33,140,068 円　　　　（　 291,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

蕨 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	64.17	ＲＣ5	307.65
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	114 ㎡	7.0 m x 14.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗のフロアー貸し、２階以上は１ＤＫタイプ、平均専有面積２８㎡を想定

⑦有効率　 87.7 ％
の理由

共用部分を考慮のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	64.17	66.0	42.37	3,250	137,703	6.0	826,218
							2.0	275,406
2～ 5	居宅	60.87	93.4	56.87	2,450	139,332	2.0	278,664
							1.0	139,332
～

～

～

計		307.65	87.7	269.85		695,031		1,940,874
								832,734

⑨年額支払賃料	695,031 円　×　12ヶ月　＝　 8,340,372 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 269.85 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので未計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,340,372 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 333,615 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,006,757 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,940,874 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 18,632 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 7 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 832,734 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.1486　＝　 118,795 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,144,184 円　　　　（　 71,440 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４　　　　-107	4,054 ( 3,994)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 94.5]	100 [100.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	3,432	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,370 円/㎡　月額支払賃料（　 3,250 円/㎡）　基準階 1 F B
b	４　　　　-108	3,932 ( 3,878)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [105.0]	100 [100.0]	100 [113.0]	100 [100.0]	3,314
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

蕨 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	447,000 円	74,500,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	333,615 円	8,340,372　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 96,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 633,200 円	74,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	74,500 円	74,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	74,500 円	74,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,659,215 円　（　　　　　　 14,555 円／㎡）　　（経費率　　 20.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9526

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	74,500,000 円	設計監理料率　 235,000 円／㎡　×　 307.65 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0665	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 35 ％　＋　0.0607 × 35 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,954,250 円（　　　　　 43,458 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,144,184 円
②総費用	1,659,215 円
③純収益　①－②	6,484,969 円
④建物等に帰属する純収益	4,954,250 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,530,719 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,458,163 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,791 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,140,068 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 291,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
蕨 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

蕨 5-1

埼玉県

埼玉第５

氏名

不動産鑑定士　各務　実

TEL.

鑑定評価額

44,000,000 円

１㎡当たりの価格

386,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	295,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	蕨市中央３丁目４３６８番１９｢中央３－１８－１｣				②地積　(㎡)	114 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	台形 1:2	店舗、住宅兼倉庫Ｓ4	中低層の店舗等が建ち並ぶ商業地域	南東8m市道	水道、ガス、下水	蕨 330m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 5 ｍ、西 55 ｍ、南 50 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 110 ㎡程度、形状　台形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

８ｍ市道　　　

交通

施設

蕨駅南西方

330m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

蕨駅から、やや離れて位置する商業地域である。当面は、現在の状況を維持し推移していくものと予測されるが
、周辺の整備等に伴い、この影響も踏まえ、徐々に発展していく可能性は見込まれる。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 400,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 295,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ京浜東北線及びＪＲ埼京線沿線で、概ね蕨市、川口市、戸田市の圏域。需要者の中心は同一需給圏に
地縁性を持つ個人事業者、地元企業である。旧来からの駅前通り商店街で、周辺における大型ショッピングセンターの
出店により、顧客は減少している。最寄駅からの徒歩圏で立地条件に優れ、マンション需要も認められ、地価は上昇で
推移している。取引価格は不動産の個別性により異なり、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周囲には貸店舗、貸事務所等の収益物件もみられるが、取引の中心は自用の店舗若しくは店舗併用住宅でと分析される
。したがって、本件評価では、比準価格を中心に、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、不動産市場の
推移・動向、単価と総額との関連の適否等にも留意のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　川口 5-5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 381,000 円／㎡

[105.0]
100

100
[100.0]

100
[103.9]

[100.0]
100

385,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    368,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症等による影響、景
気減速の懸念はあるものの、不動産需要は安
定し、蕨市の商業地の地価は上昇基調で推移
している。

日用品を中心とする旧来からの商店街である
が、背後の住宅地との価格差は大きなもので
なく需要は安定している。地価は上昇で推移
している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

蕨 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６ -22	蕨市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南東6m市道、北西4m、二方路		商業 (100,360)
b	６ -33	蕨市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南東6m市道、南西4.2m、角地		商業 (100,360)
c	６ -305	蕨市		建付地	（　）	不整形	南西6m市道、南4m、二方路		商業 (100,360)
d	６ -25	蕨市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西15.4m市道、北西6m、南東4m、三方路		１住居 (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 343,053	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	348,382	100 [ 87.1]	399,979	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	400,000
b	(　 ) 576,286	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 133.9]	445,018	100 [ 111.0]	400,917		401,000
c	(　 ) 319,137	100 [ 100.0]	[ 105.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	336,690	100 [ 84.1]	400,345		400,000
d	(　 ) 317,609	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	316,067	100 [ 79.0]	400,085		400,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -12.0
a	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 +33.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.41	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.41	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 400,000 円／㎡]

蕨 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存する宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,169,008	1,660,228	6,508,780	4,954,250	1,554,530	（　0.9526） 1,480,845	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	33,655,568 円　　　　（　 295,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

蕨 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	64.17	ＲＣ5	307.65
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	114 ㎡	7.0 m x 14.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗のフロアー貸し、２階以上は１ＤＫタイプ、平均専有面積２８㎡を想定

⑦有効率　 87.7 ％
の理由

共用部分を考慮のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	64.17	66.0	42.37	3,273	138,677	6.0	832,062
							2.0	277,354
2～ 5	居宅	60.87	93.4	56.87	2,455	139,616	2.0	279,232
							1.0	139,616
～

～

～

計		307.65	87.7	269.85		697,141		1,948,990
								835,818

⑨年額支払賃料	697,141 円　×　12ヶ月　＝　 8,365,692 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 269.85 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,365,692 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 334,628 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,031,064 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,948,990 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 18,710 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 7 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 835,818 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.1486　＝　 119,234 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,169,008 円　　　　（　 71,658 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４　　　　-107	4,054 ( 3,994)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 94.5]	100 [ 98.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	3,502	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,370 円/㎡　月額支払賃料（　 3,273 円/㎡）　基準階 1 F B
b	４　　　　-108	3,932 ( 3,878)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [105.0]	100 [ 98.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	3,323
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

蕨 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	447,000 円	74,500,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	334,628 円	8,365,692　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 96,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 633,200 円	74,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	74,500 円	74,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	74,500 円	74,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,660,228 円　（　　　　　　 14,563 円／㎡）　　（経費率　　 20.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9526

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	74,500,000 円	設計監理料率　 235,000 円／㎡　×　 307.65 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0665	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 35 ％　＋　0.0607 × 35 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,954,250 円（　　　　　 43,458 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,169,008 円
②総費用	1,660,228 円
③純収益　①－②	6,508,780 円
④建物等に帰属する純収益	4,954,250 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,554,530 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,480,845 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,990 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,655,568 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 295,000 円／㎡）