鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

越谷 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０５Ｋ３０ -104	越谷市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東9.2m県道、中間画地		１住居 (60,200)
b	０４Ｋ３０ -901	吉川市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西22m県道、北5m、角地		２住居 (70,200)
c	０４Ｃ０４ -992	草加市		建付地	（　）	長方形	南西12m県道、北5.8m、角地		準工 (70,200)
d	０４Ｃ０４ -991	草加市		建付地	（　）	ほぼ台形	西20m国道、中間画地		準住居 (60,200)
e	０４Ｋ００ -971	越谷市		更地	（　）	不整形	南西8.2m県道、南東1.5m、角地		近商 (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 138,145	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	135,328	100 [ 118.0]	114,685	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	115,000
b	(　 ) 116,011	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	110,382	100 [ 103.0]	107,167		107,000
c	(　 ) 128,567	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	129,066	100 [ 112.9]	114,319		114,000
d	(　 ) 133,385	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	137,877	100 [ 111.3]	123,879		124,000
e	(　 ) 146,441	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 76.8]	194,492	100 [ 146.4]	132,850		133,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +40.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -23.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 115,000 円／㎡]

越谷 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に位置し、適正な素地価格の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	27,346,033	6,101,034	21,244,999	17,147,600	4,097,399	（　0.9496） 3,890,890	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	81,060,208 円　　　　（　 70,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

越谷 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	570.00	Ｓ2	1,140.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	60 ％	200 ％	200 ％	1,149 ㎡	57.8 m x 33.8 m	前面道路：国道　 21.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１棟貸しの店舗を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

１棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	570.00	100.0	570.00	2,113	1,204,410	4.0	4,817,640
							1.0	1,204,410
一括 2～ 2	店舗	570.00	100.0	570.00	2,113	1,204,410	4.0	4,817,640
							1.0	1,204,410
～

～

～

計		1,140.00	100.0	1,140.00		2,408,820		9,635,280
								2,408,820

⑨年額支払賃料	2,408,820 円　×　12ヶ月　＝　 28,905,840 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	28,905,840 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,399,185 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	26,506,655 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,635,280 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 88,356 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,408,820 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 751,022 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	27,346,033 円　　　　（　 23,800 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０５ＫＳ０７　　　　-1	2,424 ( 2,353)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [140.0]	100 [100.0]	2,138	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,180 円/㎡　月額支払賃料（　 2,113 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０５ＫＳ０７　　　　-29	2,615 ( 2,541)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 75.0]	100 [ 90.0]	100 [150.0]	100 [100.0]	2,583
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

越谷 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,315,000 円	263,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,156,234 円	28,905,840　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 999,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,104,000 円	263,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	263,000 円	263,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	263,000 円	263,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,101,034 円　（　　　　　　 5,310 円／㎡）　　（経費率　　 22.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9496

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	263,000,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 1,140.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0652	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 45 ％　＋　0.0636 × 35 ％　＋ 0.0951 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	17,147,600 円（　　　　　 14,924 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	27,346,033 円
②総費用	6,101,034 円
③純収益　①－②	21,244,999 円
④建物等に帰属する純収益	17,147,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,097,399 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,890,890 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,386 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 81,060,208 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 70,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出
越谷 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

越谷 5-6

埼玉県

埼玉第６

氏名

不動産鑑定士　村岡　淳二

TEL.

鑑定評価額

128,000,000 円

１㎡当たりの価格

111,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	89,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	越谷市神明町１丁目２２６番１外				②地積　(㎡)	1,149 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) （その他）
	台形 2:1	店舗Ｓ1	沿道サービス施設が多い国道沿いの路線商業地域	南西21m国道、南東側道	水道、下水	北越谷 1.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 0 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 58.0 ｍ、奥行　約　　 34.0 ｍ、規模　　 1,150 ㎡程度、形状　台形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２１ｍ　国道

交通

施設

北越谷駅南西方

1.7km

法令

規制

準住居
(70,200)

⑤地域要因の将
　来予測

国道沿いに自動車関連店、量販店等の低層店舗が建ち並ぶ路線商業地域である。新型コロナウイルス感染症の影
響は収まりつつあるが、路線商業地域の商況に特段の変化は見られず、現況を維持していくものと推測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 -2.0
角地　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 114,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 72,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、越谷市、草加市等の幹線道路沿いの路線商業地域である。典型的な需要者は、自己の店舗所有を目的と
する、比較的に資金力のある中堅企業のほか、全国的規模の法人が想定される。新型コロナウイルス感染症の影響は収
まりつつあるが、景気の先行きは不透明感があり、路線商業地の地価は横ばい傾向である。画地規模や立地条件により
取引の中心となる価格帯はまちまちである。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

取引の中心は、自己利用目的であり、土地取得後の建物賃貸を目的とする取引は稀である。収益価格については、周辺
の賃料水準に基づき投資家の観点により試算したが、比準価格に比べて収益価格は低位に求められた。典型的な需要者
の属性、行動等の市場の特性に最も適合する比準価格を重視し、収益価格を参酌の上、代表標準地との規準による価格
との均衡に留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　草加 5-5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 126,000 円／㎡

[100.8]
100

100
[100.0]

100
[114.3]

[100.0]
100

111,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    111,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

完全失業率は低水準で推移している。全国世
帯消費動向指数は回復傾向にある。埼玉県内
の百貨店・スーパーの販売額は横ばい傾向で
ある。

交通量の多い国道沿いの路線商業地域で、地
域要因に特段の変化は見られない。

前面道路は幅員２１ｍの国道である。角地に
あり、競争力は優る。個別的要因に特段の変
化は見られない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +11.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

越谷 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０５Ｋ３０ -174	草加市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北8m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	０４Ｋ３０ -901	吉川市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西22m県道、北5m、角地		２住居 (70,200)
c	０５Ｋ０１ -41	草加市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西12m市道、中間画地		１中専 (60,200)
d	０５Ｋ３０ -173	八潮市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4m市道、中間画地		２住居 (60,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 127,647	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	129,179	100 [ 113.5]	113,814	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	114,000
b	(　 ) 116,011	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	110,382	100 [ 100.9]	109,397		109,000
c	(　 ) 152,465	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	153,685	100 [ 133.6]	115,034		115,000
d	(　 ) 117,074	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	119,463	100 [ 102.5]	116,549		117,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.3	交通・接近　 +5.3	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +35.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 114,000 円／㎡]

越谷 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	27,048,371	6,013,448	21,034,923	16,821,600	4,213,323	（　0.9496） 4,000,972	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	83,353,583 円　　　　（　 72,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

越谷 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	570.00	Ｓ2	1,140.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	60 ％	200 ％	200 ％	1,149 ㎡	57.8 m x 33.8 m	前面道路：国道　 21.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

鉄骨造２階建ての店舗の１棟貸しを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

１棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	570.00	100.0	570.00	2,090	1,191,300	4.0	4,765,200
							1.0	1,191,300
2～ 2	店舗	570.00	100.0	570.00	2,090	1,191,300	4.0	4,765,200
							1.0	1,191,300
～

～

～

計		1,140.00	100.0	1,140.00		2,382,600		9,530,400
								2,382,600

⑨年額支払賃料	2,382,600 円　×　12ヶ月　＝　 28,591,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	28,591,200 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,373,070 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	26,218,130 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,530,400 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 87,394 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,382,600 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 742,847 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	27,048,371 円　　　　（　 23,541 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０５ＫＳ２２　　　　-4	1,437 ( 1,434)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,521	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,156 円/㎡　月額支払賃料（　 2,090 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０５ＫＳ０７　　　　-22	3,766 ( 3,654)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [135.0]	100 [100.0]	2,790
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

越谷 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,290,000 円	258,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,143,648 円	28,591,200　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 999,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,064,000 円	258,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	258,000 円	258,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	258,000 円	258,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	ない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,013,448 円　（　　　　　　 5,234 円／㎡）　　（経費率　　 22.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9496

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	258,000,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 1,140.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0652	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 45 ％　＋　0.0636 × 35 ％　＋ 0.0951 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	16,821,600 円（　　　　　 14,640 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	27,048,371 円
②総費用	6,013,448 円
③純収益　①－②	21,034,923 円
④建物等に帰属する純収益	16,821,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,213,323 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,000,972 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,482 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 83,353,583 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 72,500 円／㎡）