別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月12日　提出
越谷 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
越谷 5-5 埼玉県 埼玉第６ 氏名  不動産鑑定士　片岡　靖   TEL.
鑑定評価額 101,000,000 円  １㎡当たりの価格 166,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		 130,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月17日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 越谷市越ヶ谷３丁目４５７６番５外
｢越ヶ谷３－４－５｣		 ②地積
　(㎡)		 607  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)

（その他）

1:1		 事務所兼住宅

ＲＣ2		 事務所、店舗、一般
住宅が混在する路線
商業地域		 北東15m県道 水道、ガス、下水 越谷

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西    80 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中層店舗共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  24.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ　県道 交通

施設		 越谷駅北東方

600m		 法令

規制		 近商
(80,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 最寄駅から比較的近い割には、路線商業地としての発展性がなく、当面の間は現状を維持するものと予想される
。
(3)最有効使用の判定 中層店舗共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    172,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    123,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、越谷市及び草加市の幹線道路沿いの路線商業地域である。中心となる需要者は、自己の店舗・事業所の
所有を目的とする個人事業主や中古車販売の大規模チェーン運営法人等である。当該近隣地域には飲食店が殆どなく新
型コロナウイルスの影響は軽微である思料する。需給が限定されるため、実際に取引となれば、高目の価格がつくと予
想される。取引の中心となる価格帯は６００㎡前後の土地で、１億円～１億３千万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 商業地ゆえに同一需給圏内の類似地域等に存する多数の取引事例を収集することに限界があって採用し得たのは３事例
となった。採用事例は規範性があり比準価格の信頼性は高いと思料する。一方、当該地域は必ずしも収益性だけに重点
が置かれて価格形成がなされる地域ではないことから、比準価格と収益価格を比較考量し、代表標準地に規準した価格
との均衡を踏まえて鑑定評価額を上記の通り、決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　越谷 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    225,000 円／㎡		 [101.3]
100		 100
[100.0]		 100
[137.9]		 [100.0]
100		 165,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    164,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 越谷市の路線商業地の需給は、越谷駅以南と
以北では状況が異なる。以南では以北とは異
なり、若干強含みであると思料する。


特に目立った地域要因の変動はない。




特にない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　 +11.0
行政　　　　　　 +15.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 越谷 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０４Ｃ３０

-905		 越谷市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西8m市道、
中間画地
商業
地区計画等
(100,400)
b ０５Ｋ３２

-25		 越谷市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東5m市道、
南4m、角地
１中専

(70,200)
c ０４Ｋ００

-971		 越谷市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西8.2m県道
、南東1.5m、
角地
近商

(90,200)
d ０５Ｋ０１

-41		 草加市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西12m市道、
中間画地
１中専

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
219,679  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
222,974 		 100
[ 129.9]
171,651 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
172,000 
b (　           ) 
159,855  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
156,130 		 100
[  91.9]
169,891 
170,000 
c (　           ) 
146,441  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  76.8]
194,492 		 100
[ 112.9]
172,269 
172,000 
d (　           ) 
152,465  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
153,685 		 100
[  90.2]
170,382 
170,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +15.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　 -23.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    172,000 円／㎡]  



越谷 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

25,714,964 
5,199,647 
20,515,317 
16,834,500 
3,680,817 		 （　0.9504）
3,498,248 		 （  4.8 -  0.1 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     74,430,809 円　　　　（　    123,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
越谷 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層店舗共同住宅 317.20 Ｓ5 1,207.25
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商

 80 ％   200 ％   200 ％   607 ㎡     24.0 m x   26.0 m  前面道路：県道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、上層は共同住宅の５階建の鉄骨造の建物を想定。 ⑦有効率　  87.9 ％
の理由		 エレベーター等の共用部分を考慮した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
307.20 
86.6 
266.04 
2,908 
773,644 		 4.0  3,094,576 
1.0  773,644 

 2～ 2		 居宅
260.50 
89.0 
231.85 
1,720 
398,782 		 1.0  398,782 
1.0  398,782 

 3～ 3		 居宅
260.50 
89.0 
231.85 
1,730 
401,101 		 1.0  401,101 
1.0  401,101 

 4～ 4		 居宅
215.50 
89.0 
191.80 
1,760 
337,568 		 1.0  337,568 
1.0  337,568 

 5～ 5		 居宅
163.55 
85.5 
139.84 
1,800 
251,712 		 1.0  251,712 
1.0  251,712 

計
1,207.25 
87.9 
1,061.38 

2,162,807 		 4,483,739 
2,162,807 
⑨年額支払賃料      2,162,807 円　×　12ヶ月　＝　      25,953,684 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,061.38 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　  10 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,200,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        25,953,684 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　       1,200,000 円　　×　　       ％　＝　　     2,154,156 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 24,999,528 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,483,739 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          41,116 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,162,807 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　         674,320 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      25,714,964 円　　　　（　        42,364 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０５ＫＳ２７
　　　　-26		 2,822  
(   2,667) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
2,880 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,000 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,908 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ０５ＫＳ２７
　　　　-29		 2,341  
(   2,222) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 80.0]		 100
[ 94.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
3,022 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
越谷 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,305,000 円  　　　　    261,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,086,147 円  　　　       27,153,684　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      198,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,088,000 円  　　　　    261,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       261,000 円  　　　　    261,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       261,000 円  　　　　    261,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　ない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,199,647 円　（　　　　　　         8,566 円／㎡）　　（経費率　　  20.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9504    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 261,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 210,000 円／㎡　×　   1,207.25 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0645     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0523 ×　 45 ％　＋　0.0629 ×  35 ％　＋ 0.0945 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 16,834,500 円  
（　　　　　        27,734 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 25,714,964 円      
②総費用 5,199,647 円      
③純収益　①－② 20,515,317 円      
④建物等に帰属する純収益 16,834,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,680,817 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,498,248 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,763 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     74,430,809 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     123,000 円／㎡）
別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月16日　提出
越谷 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
越谷 5-5 埼玉県 埼玉第６ 氏名  不動産鑑定士　安川　千春   TEL.
鑑定評価額 100,000,000 円  １㎡当たりの価格 165,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		 130,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 越谷市越ヶ谷３丁目４５７６番５外
｢越ヶ谷３－４－５｣		 ②地積
　(㎡)		 607  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)

（その他）

1:1		 事務所兼住宅

ＲＣ2		 事務所、店舗、一般
住宅が混在する路線
商業地域		 北東15m県道 水道、ガス、下水 越谷

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西    80 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中層店舗共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  24.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ　県道 交通

施設		 越谷駅北東方

600m		 法令

規制		 近商
(80,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路沿いに事務所、低層店舗、一般住宅の建ち並ぶ路線商業地域である。背後住宅地の需要増を受けて需給
関係は徐々に回復傾向にある。
(3)最有効使用の判定 中層店舗共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    171,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    122,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、越谷市及び隣接市町の商業地域である。需要者としては、地縁性の強い不動産業者のほか個人投資家、
一部チェーン展開を行なう事業法人等が想定される。県道沿いにあるが、店舗等の新規出店も見られず住宅利用に移行
しつつあることから、背後の住宅地需要を受けて需給関係は回復傾向にある。需要の中心となる価格帯は、土地６００
㎡程度で１００百万円前後と考えられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺地域では自己使用を目的とした取引が中心で収益目的の取引は少ない。また郊外型店舗需要も少ない地域で賃貸借
契約は個別性が強く土地価格に見合う賃料水準が反映されにくい。また、繁華性が低く商業系利用でのテナント需要も
見込みにくいことから収益価格は低位に求められたものと考えられる。従って、代表標準地と規準した価格を踏まえ、
市場の実態を反映した比準価格を重視し収益価格を関連づけて、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　越谷 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    225,000 円／㎡		 [101.3]
100		 100
[100.0]		 100
[138.5]		 [100.0]
100		 165,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    164,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに持ち直しており、個人消費や
雇用情勢も持ち直しの動きが見られるが、商
況はコロナ禍からの脱却には至っていない。


事務所、低層店舗等が見られるが住宅用途へ
の転用が進んでいる。背後住宅地の価格上昇
を受けて需給関係は回復傾向にある。


至近距離に歩道橋があり、視認性に劣るが、
個別的要因に特段の変動はない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　 +11.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 越谷 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０４Ｃ００

-938		 越谷市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東15m市道、
中間画地
近商

(80,200)
b ０４Ｃ００

-924		 越谷市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東10m市道、
中間画地
１中専

(60,200)
c ０５Ｋ３２

-26		 越谷市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東16m市道、
南東4m、角地
準工

(70,200)
d ０５Ｋ０７

-10		 越谷市

 更地


   
（　          ） 		 台形 南西16m市道、
南東4m、角地
２住居

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
229,721  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
240,615 		 100
[ 139.1]
172,980 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
173,000 
b (　           ) 
122,388  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[  80.0]		 100
[  80.0]
195,630 		 100
[ 116.4]
168,067 
168,000 
c (　           ) 
117,711  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.6]
110,381 		 100
[  63.7]
173,283 
173,000 
d (　           ) 
146,789  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 124.7]
118,420 		 100
[  73.6]
160,897 
161,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  +7.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　 +22.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    171,000 円／㎡]  



越谷 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

27,591,728 
5,625,797 
21,965,931 
18,318,000 
3,647,931 		 （　0.9504）
3,466,994 		 （  4.8 -  0.1 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     73,765,830 円　　　　（　    122,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
越谷 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層店舗共同住宅 307.20 Ｓ5 1,147.20
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商

 80 ％   200 ％   200 ％   607 ㎡     24.0 m x   26.0 m  前面道路：県道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は事務所・店舗、上層階は４０㎡程度の２ＤＫタイプ共同住宅２１戸の建築を想定。 ⑦有効率　  97.2 ％
の理由		 共用廊下等を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所・店舗
307.20 
89.4 
274.70 
2,800 
769,160 		 3.0  2,307,480 
1.0  769,160 

 2～ 2		 居宅
240.00 
100.0 
240.00 
1,800 
432,000 		 1.0  432,000 
1.0  432,000 

 3～ 3		 居宅
240.00 
100.0 
240.00 
1,850 
444,000 		 1.0  444,000 
1.0  444,000 

 4～ 4		 居宅
200.00 
100.0 
200.00 
1,900 
380,000 		 1.0  380,000 
1.0  380,000 

 5～ 5		 居宅
160.00 
100.0 
160.00 
1,900 
304,000 		 1.0  304,000 
1.0  304,000 

計
1,147.20 
97.2 
1,114.70 

2,329,160 		 3,867,480 
2,329,160 
⑨年額支払賃料      2,329,160 円　×　12ヶ月　＝　      27,949,920 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,114.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　  10 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,200,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        27,949,920 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　       1,200,000 円　　×　　       ％　＝　　     2,319,843 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 26,830,077 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,867,480 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          35,465 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,329,160 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　         726,186 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      27,591,728 円　　　　（　        45,456 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０５ＫＳ０７
　　　　-26		 2,343  
(   2,343) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 95.0]		 100
[ 90.0]		 100
[109.2]		 100
[100.0]
2,509 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,886 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,800 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ０５ＫＳ２７
　　　　-26		 2,822  
(   2,667) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[110.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 90.9]		 100
[100.0]
3,136 
c ０５ＫＳ３２
　　　　-6		 2,102  
(   2,065) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[105.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 86.4]		 100
[100.0]
2,574 
越谷 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,420,000 円  　　　　    284,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,165,997 円  　　　       29,149,920　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      199,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,272,000 円  　　　　    284,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       284,000 円  　　　　    284,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       284,000 円  　　　　    284,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,625,797 円　（　　　　　　         9,268 円／㎡）　　（経費率　　  20.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9504    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 284,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 240,000 円／㎡　×　   1,147.20 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0645     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0523 ×　 45 ％　＋　0.0629 ×  35 ％　＋ 0.0945 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 18,318,000 円  
（　　　　　        30,178 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 27,591,728 円      
②総費用 5,625,797 円      
③純収益　①－② 21,965,931 円      
④建物等に帰属する純収益 18,318,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,647,931 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,466,994 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,712 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     73,765,830 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     122,000 円／㎡）