鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

越谷 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０５Ｋ３５ -31	草加市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南7.4m市道、東4m、準角地		商業 (90,400)
b	０４Ｃ００ -912	越谷市		建付地	（　）	台形	南東10.8m市道、中間画地		近商 (80,200)
c	０４Ｋ００ -970	越谷市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西7.8m県道、中間画地		商業 (80,400)
d	０５Ｋ１７ -23	越谷市		更地	（　）	ほぼ長方形	北16m市道、東5.2m、南5.8m、三方路		商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 263,638	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	258,263	100 [ 107.1]	241,142	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	241,000
b	(　 ) 302,502	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	313,306	100 [ 130.5]	240,081		240,000
c	(　 ) 333,050	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	340,044	100 [ 144.3]	235,651		236,000
d	(　 ) 374,371	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	343,060	100 [ 145.9]	235,134		235,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 +45.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +60.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +52.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 236,000 円／㎡]

越谷 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,729,566	2,017,933	7,711,633	6,643,500	1,068,133	（　0.9504） 1,015,154	（ 4.8 - 0.1 ） 4.7％
	⑧収益価格	21,599,021 円　　　　（　 177,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

越谷 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	95.04	Ｓ5	470.40
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	80 ％	400 ％	400 ％	122 ㎡	7.9 m x 15.4 m	前面道路：市道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺の土地利用状況等から１階が店舗、２階～５階が共同住宅のＳ造５階建の建物を想定した。

⑦有効率　 77.0 ％
の理由

エレベーター等の共用部分を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	90.24	79.8	72.01	3,635	261,756	5.0	1,308,780
							0.0	0
2～	居宅	95.04	76.3	72.52	2,070	150,116	1.0	150,116
							1.0	150,116
3～	居宅	95.04	76.3	72.52	2,075	150,479	1.0	150,479
							1.0	150,479
4～	居宅	95.04	76.3	72.52	2,080	150,842	1.0	150,842
							1.0	150,842
5～	居宅	95.04	76.3	72.52	2,100	152,292	1.0	152,292
							1.0	152,292

計		470.40	77.0	362.09		865,485		1,912,509
								603,729

⑨年額支払賃料	865,485 円　×　12ヶ月　＝　 10,385,820 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 362.09 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,385,820 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 862,023 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,523,797 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,912,509 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 17,538 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 603,729 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 188,231 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,729,566 円　　　　（　 79,751 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０５ＫＳ２７　　　　-25	2,993 ( 2,990)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 81.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	3,623	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,650 円/㎡　月額支払賃料（　 3,635 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０５ＫＳ０７　　　　-22	3,766 ( 3,654)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [ 96.0]	100 [ 80.0]	4,086
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

越谷 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	515,000 円	103,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	415,433 円	10,385,820　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 57,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 824,000 円	103,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	103,000 円	103,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	103,000 円	103,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,017,933 円　（　　　　　　 16,540 円／㎡）　　（経費率　　 20.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	103,000,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 470.40 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0645	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 45 ％　＋　0.0629 × 35 ％　＋ 0.0945 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,643,500 円（　　　　　 54,455 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,729,566 円
②総費用	2,017,933 円
③純収益　①－②	7,711,633 円
④建物等に帰属する純収益	6,643,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,068,133 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,015,154 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,321 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,599,021 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 177,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
越谷 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

越谷 5-4

埼玉県

埼玉第６

氏名

不動産鑑定士　荒井　信宏

TEL.

鑑定評価額

27,800,000 円

１㎡当たりの価格

228,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月11日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	180,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	越谷市蒲生茜町１２番１３				②地積　(㎡)	122 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) （その他）
	1:2	店舗兼住宅Ｗ2	中層店舗ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域	南（駅前広場）市道	水道、ガス、下水	蒲生駅前広場接面

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 30 ｍ、南 70 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

駅前広場　市道

交通

施設

蒲生駅北西方駅前広場
接面

法令

規制

商業
(80,400)

⑤地域要因の将
　来予測

中層店舗ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域であり、今後とも現状を維持するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 234,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 164,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、概ね越谷市、草加市内の駅周辺の商業地域圏域である。需要者の中心は同一需給圏内の地元で事業を展
開する中小企業、個人事業主等である。駅前の商業地域であるが、商圏が狭く繁華性が低い地域である。取引される価
格帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は蒲生駅前の中層ビル等が建ち並ぶ商業地域に存し、希少性が高いと認められるが、収益に見合う賃料相場
が未成熟のため収益価格は低位に求められた。また、利回りなどの数値の査定に当たっては想定要素を多く含むことか
ら、市場の実態を反映している比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、且つ市場分析の結果をも考慮して、鑑定
評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    225,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症は今だ収束に至ら
ないが、各種政策の効果により、景気は持ち
直しの動きが見られる。

特に地価形成に影響する地域要因の変動は認
められない。

個別的要因の変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

越谷 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０５Ｋ０２ -1	越谷市		更地	（　）	台形	西（駅前広場）市道、北8m、角地		商業 (90,400)
b	０４Ｋ００ -973	越谷市		建付地	（　）	ほぼ台形	西12m市道、中間画地		商業 (100,400)
c	０４Ｃ３０ -905	越谷市		更地	（　）	長方形	北西8m市道、中間画地		商業地区計画等 (100,400)
d	０４Ｃ００ -938	越谷市		建付地	（　）	ほぼ整形	東15m市道、中間画地		近商 (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 205,580	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	197,553	100 [ 98.0]	201,585	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	202,000
b	(　 ) 284,850	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	289,123	100 [ 92.2]	313,582		314,000
c	(　 ) 219,679	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	222,974	100 [ 94.0]	237,206		237,000
d	(　 ) 229,721	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	240,615	100 [ 72.7]	330,970		331,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +2.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 234,000 円／㎡]

越谷 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,952,007	2,087,951	7,864,056	6,901,500	962,556	（　0.9748） 938,300	（ 4.8 - 0.1 ） 4.7％
	⑧収益価格	19,963,830 円　　　　（　 164,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

越谷 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・共同住宅	95.04	Ｓ5	470.40
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	80 ％	400 ％	400 ％	122 ㎡	7.9 m x 15.4 m	前面道路：市道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺の土地利用状況から１階を店舗、２階から５階を共同住宅で想定した。

⑦有効率　 77.0 ％
の理由

共用部分を考慮したため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	90.24	79.8	72.04	3,500	252,140	6.0	1,512,840
							0.0	0
2～ 2	居宅	95.04	76.3	72.54	2,120	153,785	1.0	153,785
							1.0	153,785
3～ 3	居宅	95.04	76.3	72.54	2,160	156,686	1.0	156,686
							1.0	156,686
4～ 4	居宅	95.04	76.3	72.54	2,200	159,588	1.0	159,588
							1.0	159,588
5～ 5	居宅	95.04	76.3	72.54	2,240	162,490	1.0	162,490
							1.0	162,490

計		470.40	77.0	362.20		884,689		2,145,389
								632,549

⑨年額支払賃料	884,689 円　×　12ヶ月　＝　 10,616,268 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 362.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,616,268 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 881,150 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,735,118 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,145,389 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 19,673 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 632,549 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 197,216 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,952,007 円　　　　（　 81,574 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０５ＫＳ２７　　　　-26	2,822 ( 2,667)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	3,919	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,518 円/㎡　月額支払賃料（　 3,500 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０５ＫＳ３２　　　　-10	4,647 ( 4,537)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [150.0]	100 [100.0]	3,442
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

越谷 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	535,000 円	107,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	424,651 円	10,616,268　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 58,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 856,000 円	107,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	107,000 円	107,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	107,000 円	107,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,087,951 円　（　　　　　　 17,114 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9748

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	107,000,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 470.40 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0645	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 45 ％　＋　0.0629 × 35 ％　＋ 0.0945 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,901,500 円（　　　　　 56,570 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,952,007 円
②総費用	2,087,951 円
③純収益　①－②	7,864,056 円
④建物等に帰属する純収益	6,901,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	962,556 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	938,300 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,691 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,963,830 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 164,000 円／㎡）