別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月16日　提出
越谷 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
越谷 5-2 埼玉県 埼玉第６ 氏名  不動産鑑定士　安川　千春   TEL.
鑑定評価額 110,000,000 円  １㎡当たりの価格 400,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		 215,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 越谷市南越谷４丁目１２番２１外
 ②地積
　(㎡)		 276  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)

（その他）

1:2		 店舗、事務所兼共同
住宅
ＲＣ6		 店舗兼共同住宅、マ
ンションが建ち並ぶ
商業地域		 北西19.7m市道 水道、ガス、下水 新越谷

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    80 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所共同住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １９．７ｍ市道 交通

施設		 新越谷駅南西方

200m		 法令

規制		 商業
(80,400)
⑤地域要因の将
　来予測		 新越谷駅西口の商業地域にあり、背後住宅地の需要増を受けて、選好性の高まりがみられる地域である。将来的
には需要は強含み傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所共同住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    410,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    310,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は越谷市及び隣接の草加市、八潮市、三郷市等の商業地域である。需要者の中心は個人投資家や不動産業者
のほか一部チェーン展開する事業法人等も考えられる。コロナ禍からの回復傾向にあるが店舗など商業系利用でのテナ
ント需要は未だ若干弱い。反面、背後住宅地の需要は旺盛で、これらを受けて需給関係は強含み傾向で推移している。
需要の中心となる価格帯は土地２７０㎡程度で１００百万円前後と思料される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 一時的にコロナ禍によるテナント需要の減退も見られたが、概ねテナントも埋まっており、手ごろな規模であることか
ら収益物件需要も底堅い。反面、利回りなど数値の査定に当たっては想定要素を多く含むこと、また建築費高騰による
コスト高から収益価格は低位に求められ相対的に信頼性に劣る。従って市場の実態を反映する比準価格を標準として収
益価格も比較考量の上、更に代表標準地と規準した価格との均衡にも留意し鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　越谷 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    225,000 円／㎡		 [101.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 57.3]		 [100.0]
100		 398,000 
⑧-1対象標準地の検討
□継続　■新規
前年標準地の価格
　　　　　　            円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに持ち直しており、個人消費や
雇用情勢も持ち直しの動きが見られるが、商
況はコロナ禍からの脱却には至っていない。


新越谷駅西口の商業地域で背後住宅地の需要
が堅調なこともあって、繁華性は高くないも
のの、価格水準は上昇基調にある。


Ｈ２２．１建築の店舗事務所共同住宅で、テ
ナント需要は堅調、形状も長方形の中間画地
で個別的要因に特段の変動はない。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 -47.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
 ％  ％
３　試算価格算定内訳 越谷 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０４Ｋ００

-973		 越谷市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 西12m市道、
中間画地
商業

(100,400)
b ０４Ｃ００

-912		 越谷市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南東10.8m市
道、中間画地
近商

(80,200)
c ０４Ｋ００

-970		 越谷市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西7.8m県道
、中間画地
商業

(80,400)
d ０４Ｃ００

-969		 越谷市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西12m市道、
北6m、角地
近商

(90,200)
e ０５Ｋ１７

-23		 越谷市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北16m市道、
東5.2m、
南5.8m、
三方路
商業

(90,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
284,850  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
289,123 		 100
[  73.1]
395,517 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
396,000 
b (　           ) 
302,502  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
313,306 		 100
[  75.4]
415,525 
416,000 
c (　           ) 
333,050  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
340,044 		 100
[  82.0]
414,688 
415,000 
d (　           ) 
254,042  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.9]
247,685 		 100
[  60.5]
409,397 
409,000 
e (　           ) 
374,371  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 110.0]
343,060 		 100
[  84.2]
407,435 
407,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +0.5 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +3.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    410,000 円／㎡]  



越谷 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

30,114,982 
6,357,140 
23,757,842 
19,625,100 
4,132,742 		 （　0.9530）
3,938,503 		 （  4.7 -  0.1 ）
4.6％  
⑧収益価格 　     85,619,630 円　　　　（　    310,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
越谷 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中高層店舗事務所共同住宅 187.47 ＲＣ7 1,104.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業

 80 ％   400 ％   400 ％   276 ㎡     12.1 m x   22.9 m  前面道路：市道     　  19.7 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階フロア貸し店舗、２階は事務所、３階以上を単身向け共同住宅３０㎡前後の１Ｋタイプを想定した。 ⑦有効率　  87.5 ％
の理由		 地域の標準的なレンタブル比を採用した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
137.04 
70.0 
95.93 
3,800 
365,000 		 6.0  2,190,000 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
187.47 
90.0 
168.72 
3,000 
506,000 		 6.0  3,036,000 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
187.47 
90.0 
168.72 
2,700 
456,000 		 6.0  2,736,000 
0.0  0 

 4～ 6		 居宅
158.57 
90.0 
142.71 
2,350 
335,000 		 1.0  335,000 
1.0  335,000 

 7～ 7		 居宅
116.31 
90.0 
104.68 
2,350 
246,000 		 1.0  246,000 
1.0  246,000 

計
1,104.00 
87.5 
966.18 

2,578,000 		 9,213,000 
1,251,000 
⑨年額支払賃料      2,578,000 円　×　12ヶ月　＝　      30,936,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     966.18 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　   9 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,080,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        30,936,000 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　       1,080,000 円　　×　　       ％　＝　　     2,567,688 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 29,448,312 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         9,213,000 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          84,483 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,251,000 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         582,187 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      30,114,982 円　　　　（　       109,112 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０５ＫＳ３２
　　　　-10		 4,647  
(   4,537) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[122.4]		 100
[100.0]
4,218 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,980 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,800 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ０５ＫＳ０７
　　　　-28		 4,223  
(   4,097) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[105.0]		 100
[ 97.0]		 100
[111.1]		 100
[100.0]
3,732 
c ０５ＫＳ３２
　　　　-7		 2,665  
(   2,615) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[110.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 65.8]		 100
[100.0]
4,091 
越谷 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,565,000 円  　　　　    313,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,280,640 円  　　　       32,016,000　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      381,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,504,000 円  　　　　    313,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       313,000 円  　　　　    313,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       313,000 円  　　　　    313,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,357,140 円　（　　　　　　        23,033 円／㎡）　　（経費率　　  21.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9530    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 313,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 275,000 円／㎡　×　   1,104.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0627     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0493 ×　 45 ％　＋　0.0621 ×  35 ％　＋ 0.0938 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 19,625,100 円  
（　　　　　        71,105 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 30,114,982 円      
②総費用 6,357,140 円      
③純収益　①－② 23,757,842 円      
④建物等に帰属する純収益 19,625,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,132,742 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,938,503 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       14,270 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     85,619,630 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     310,000 円／㎡）
別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月12日　提出
越谷 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
越谷 5-2 埼玉県 埼玉第６ 氏名  不動産鑑定士　片岡　靖   TEL.
鑑定評価額 115,000,000 円  １㎡当たりの価格 415,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		 215,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月17日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 越谷市南越谷４丁目１２番２１外
 ②地積
　(㎡)		 276  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)

（その他）

1:2		 店舗、事務所兼共同
住宅
ＲＣ6		 店舗兼共同住宅、マ
ンションが建ち並ぶ
商業地域		 北西19.7m市道 水道、ガス、下水 新越谷

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    80 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中高層店舗事務所共同住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 約２０ｍ市道 交通

施設		 新越谷駅南西方

200m		 法令

規制		 商業
(80,400)
⑤地域要因の将
　来予測		 高幅員の道路に接面し、駅からも近いことから商業地として熟成が進んでいくものと思料する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗事務所共同住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    430,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    315,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は東武伊勢崎線沿いの越谷駅周辺、新越谷駅周辺及び草加市駅周辺の商業地域である。需要者の中心は、投
資家やマンション開発業者及び地元の不動産業者である。新越谷駅東口のみならず同駅西口の商業地域も人気があり、
供給が少ないことから。需給は強含みである。需要の中心となる価格帯は３００㎡前後の土地で、１億１千万円～１億
４千万円である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 賃料の遅行性という特質から、土地価格に見合う賃料水準でないこともあって収益価格は低位に求められた。また、利
回りなどの数値の査定に当たっては想定要素を多く含むことを勘案すると収益価格は相対的に信頼性に劣る。一方、比
準価格は市場の実態を反映した実証的な価格であり、信頼性はより高い。そこで、比準価格を重視し、収益価格を比較
考量して代表標準地に規準した価格との均衡も踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　越谷 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    225,000 円／㎡		 [101.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 51.0]		 [100.0]
100		 447,000 
⑧-1対象標準地の検討
□継続　■新規
前年標準地の価格
　　　　　　            円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 越谷市の普通商業地の需給は、越谷駅以南と
以北では状況が異なり、以南では若干強含み
であるが、以北では概ね横ばいである


特に目立った地域要因の変動はない。




特にない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 -51.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
 ％  ％
３　試算価格算定内訳 越谷 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０５Ｋ１６

-42		 越谷市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北16m市道、
中間画地
商業

(80,400)
b ０４Ｋ００

-970		 越谷市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西7.8m県道
、中間画地
商業

(80,400)
c ０５Ｋ２７

-47		 越谷市

 底地


   
（　          ） 		 台形 西11.3m市道、
中間画地
商業

(100,400)
d   
（　          ） 
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
480,000  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
485,760 		 100
[ 111.7]
434,879 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
435,000 
b (　           ) 
333,050  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
340,044 		 100
[  80.4]
422,940 
423,000 
c (　     90,742) 
302,473  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
304,590 		 100
[  71.3]
427,195 
427,000 
d (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +14.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -28.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    430,000 円／㎡]  



越谷 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

26,194,003 
5,387,480 
20,806,523 
16,599,600 
4,206,923 		 （　0.9511）
4,001,204 		 （  4.7 -  0.1 ）
4.6％  
⑧収益価格 　     86,982,696 円　　　　（　    315,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
越谷 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中高層店舗事務所共同住宅 170.00 Ｓ7 1,100.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業

 80 ％   400 ％   400 ％   276 ㎡     12.1 m x   22.9 m  前面道路：市道     　  19.7 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階及び３階事務所、４階～７階が共同住宅の鉄骨造の７階建の建物を想定した。 ⑦有効率　  85.9 ％
の理由		 エレベーター等の共用部分を考慮した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
145.00 
75.0 
108.75 
3,870 
421,000 		 5.0  2,105,000 
1.0  421,000 

 2～ 3		 事務所
170.00 
88.0 
149.60 
2,350 
352,000 		 2.0  704,000 
1.0  352,000 

 4～ 5		 居宅
170.00 
88.0 
149.60 
1,960 
293,000 		 1.0  293,000 
1.0  293,000 

 6～ 6		 居宅
150.00 
88.0 
132.00 
1,980 
261,000 		 1.0  261,000 
1.0  261,000 

 7～ 7		 居宅
125.00 
85.0 
106.25 
2,010 
214,000 		 1.0  214,000 
1.0  214,000 

計
1,100.00 
85.9 
945.40 

2,186,000 		 4,574,000 
2,186,000 
⑨年額支払賃料      2,186,000 円　×　12ヶ月　＝　      26,232,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     945.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　   9 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,080,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        26,232,000 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　       1,080,000 円　　×　　       ％　＝　　     2,177,256 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 25,134,744 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,574,000 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          41,944 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,186,000 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,017,315 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      26,194,003 円　　　　（　        94,906 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０５ＫＳ３２
　　　　-11		 5,776  
(   5,647) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
4,376 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,050 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,870 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ０５ＫＳ３２
　　　　-10		 4,647  
(   4,537) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
3,992 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
越谷 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,305,000 円  　　　　    261,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,092,480 円  　　　       27,312,000　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      380,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,088,000 円  　　　　    261,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       261,000 円  　　　　    261,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       261,000 円  　　　　    261,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,387,480 円　（　　　　　　        19,520 円／㎡）　　（経費率　　  20.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9511    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 261,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 230,000 円／㎡　×　   1,100.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0636     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0514 ×　 45 ％　＋　0.0621 ×  35 ％　＋ 0.0938 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 16,599,600 円  
（　　　　　        60,143 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 26,194,003 円      
②総費用 5,387,480 円      
③純収益　①－② 20,806,523 円      
④建物等に帰属する純収益 16,599,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,206,923 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,001,204 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       14,497 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     86,982,696 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     315,000 円／㎡）