別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 越谷 -33　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   越谷 -33 埼玉県 埼玉第６ 氏名  不動産鑑定士　村岡　淳二   TEL.

鑑定評価額 24,500,000 円  １㎡当たりの価格 163,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 125,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 越谷市レイクタウン６丁目３０番４ ②地積 　(㎡) 150   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) 準防 （その他） 地区計画等 (60,100) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整理済の新興 住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 越谷レイクタウン 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   260 ｍ、西   200 ｍ、南    80 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ　 市道 交通 施設 越谷レイクタウン駅南 方 650m 法令 規制 １低専 (60,100) 準防  地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 大規模土地区画整理事業後の中規模戸建住宅の建ち並ぶ新興住宅地域である。最寄駅から徒歩圏で住環境が良い ことから、地価は上昇傾向である。今後とも現状を維持して推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    163,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、越谷市、草加市内の住宅地域である。典型的な需要者は、同一需給圏内に居住の一次取得者のほか、他 市からの転入者が想定される。土地の供給不足もあり、住環境の良い住宅地の地価は上昇傾向で推移している。取引の 中心となる価格帯は４５坪前後の土地で２，５００万円前後、新築戸建住宅で４，０００－４，５００万円前後である 。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の存する地域は指定容積率が低く、取引の中心は自己住宅目的である。収益性の観点から賃貸用収益物件建 築の実現可能性は低く、収益還元法の適用は断念した。同一需給圏内の類似地域等の類似不動産に係る、取引事例を収 集選択、適切に補修正し比準価格を試算した。典型的な需要者の属性、行動等の市場の特性に最も適合する比準価格を 重視し、代表標準地との規準による価格との均衡に留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　越谷 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    219,000 円／㎡ [104.6] 100 100 [106.0] 100 [132.9] [100.0] 100 163,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    158,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 完全失業率は低水準で推移している。越谷市 内の戸建て住宅着工件数は、ほぼ横ばい、土 地取引件数は減少傾向である。 地域要因に特段の変化は見られない。最寄駅 から徒歩圏の環境の良い住宅地である。 個別的要因に特段の変化は見られない。接道 は幅員６ｍの北道路である。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +29.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.2 ％  ％