別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 越谷 -32　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   越谷 -32 埼玉県 埼玉第６ 氏名  不動産鑑定士　羽田野　英二   TEL.

鑑定評価額 27,500,000 円  １㎡当たりの価格 156,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 120,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 越谷市レイクタウン１丁目２０番１８ ②地積 　(㎡) 176   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) 準防 （その他） 地区計画等 (60,100) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 越谷レイクタウン 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西   170 ｍ、南   200 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       175 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 越谷レイクタウン駅北 西方 1.3km 法令 規制 １低専 (60,100) 準防  地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模戸建住宅が建並ぶ区画整然とした住宅地域である。地域要因に特段の変動はなく今後とも現状を維持して 推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    156,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ武蔵野線、東武伊勢崎線沿線で、概ね越谷市及び隣接市内の住宅地域と判定した。需要者は同一需給 圏内の一次取得者が大半を占めるが、同一需給圏外からの転入者も見られる。対象不動産は居住環境の良好な住宅地域 内にあるため、底堅い需要が見込まれる。中心となる価格帯は１５０㎡前後の土地で２，５００万円程度、新築住宅で 総額４，０００万円～５，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅を中心とした住宅地域であり、容積率等の公法上の規制、立地条件、市場特性等から判断し収益価格は不適用 とした。積算価格も既成市街地に存し再調達原価の把握が困難なため不適用とした。比準価格は周辺類似地域の豊富な 取引事例から試算されており実証的な価格である。よって、市場分析の結果を踏まえ、代表標準地との均衡にも留意の うえ、比準価格をもって上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　越谷 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    219,000 円／㎡ [104.6] 100 100 [106.0] 100 [138.2] [100.0] 100 156,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    153,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症による一時的な停 滞から改善の動きがみられるが、円安や原材 料価格の上昇等もあり、先行きは不透明とな っている。 地域要因に特段の変動は認められない。 個別的要因の変動は特に見られない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +7.5 環境　　　　　　 +26.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.0 ％  ％