別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 越谷 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   越谷 -21 埼玉県 埼玉第６ 氏名  不動産鑑定士　村岡　淳二   TEL.

鑑定評価額 12,900,000 円  １㎡当たりの価格 40,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 越谷市大字南荻島字沼迎１９４３番４ ②地積 　(㎡) 321   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 等が混在する住宅地 域 南西6m市道 水道 北越谷 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 北越谷駅西方 2.2km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 最寄駅からの距離がやや遠い、幹線道路の背後に、農家住宅、一般住宅、農地がみられる市街化調整区域内の住 宅地域である。今後とも、現状のまま推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、越谷市、および、隣接市の市街化調整区域内の住宅地域である。典型的な需要者は、同一需給圏内に地 縁のある居住者が想定される。市街化調整区域は建物建築について一定の規制があるが、周辺住宅地の土地の供給不足 もあり、地価はほぼ横ばいで推移している。取引の中心となる価格帯は１００坪前後の土地で１，０００～１，２００ 万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引の中心は自己住宅目的である。行政的な規制から、建物の新規の建築は制限され、賃貸用収益物件建築の実現可能 性は低く、収益還元法の適用は断念した。同一需給圏内の類似地域等の類似不動産に係る、取引時点の比較的新しい取 引事例を収集選択、適切に補修正し比準価格を試算した。比準価格が市場の特性に最も適合すると判断し、これを標準 とし、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 完全失業率は低水準で推移している。越谷市 内の戸建て住宅着工件数は、ほぼ横ばい、土 地取引件数は減少傾向である。 地域要因に特段の変化は見られない。最寄駅 からの距離も遠く、利便性は劣る。 個別的要因に特段の変化は見られない。接道 は幅員６ｍの南西道路である。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％