別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 越谷 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   越谷 -18 埼玉県 埼玉第６ 氏名  不動産鑑定士　安川　千春   TEL.

鑑定評価額 18,000,000 円  １㎡当たりの価格 110,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 86,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 越谷市神明町２丁目９４番９外 ②地積 　(㎡) 164   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅とアパート 等が見られる新興住 宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 北越谷 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    70 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 北越谷駅南西方 1.2km 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅とアパート等が見られる住宅地域であり、特段の変動要因も無いことから、今後とも現状を維持するも のと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    110,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東武伊勢崎線沿線で、概ね越谷市、春日部市等の圏域である。需要者の中心は同一需給圏内の一次取得者 であり、同一需給圏外からの転入者は少ない。特段の変動要因は無いものの、相対的割安感から需給関係は安定的に推 移している。土地は１６０㎡程度で１６００～１８００万円程度、新築戸建住宅は３，０００万円台前半が需要の中心 となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅の取引が主流の地域で戸建の賃貸事例も殆ど見られない。指定容積率が１００％と低く土地価格に見合う賃料 水準が形成されていないこと、居住の快適性を重視する住宅地域にあること、建築費高騰によるコスト高も勘案し収益 価格の試算は行わなかった。従って、代表標準地と規準した価格を考慮のうえ、市場の実態を反映している比準価格を 標準として鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　越谷 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    219,000 円／㎡ [104.6] 100 100 [106.0] 100 [199.8] [101.5] 100 110,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    107,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価上昇、供給面での制約、金融資本市場の 変動等、先行きの不透明感は見られるものの 、ウィズコロナの下で景気は緩やかに持ち直 している。 特に地価形成に影響する地域要因の変動は認 められないが、相対的割安感もあって、地価 水準は強含み傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +83.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.8 ％  ％