鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

越谷 -6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０５Ｋ１７ -15	越谷市		建付地	（　）	長方形	北西4.5m市道、中間画地		１中専 (60,180)
b	０５Ｋ３２ -14	越谷市		更地	（　）	長方形	東4m市道、中間画地		１中専 (60,160)
c	０５Ｋ２７ -6	越谷市		建付地	（　）	長方形	北4m市道、中間画地		１低専 (60,100)
d	０５Ｋ１７ -17	越谷市		建付地	（　）	長方形	南東4m市道、中間画地		１中専 (60,160)
e	０５Ｋ０２ -52	越谷市		更地	（　）	長方形	西6m市道、中間画地		１中専 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 214,112	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	213,901	100 [ 93.1]	229,754	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.5] 　　　　 100	233,000
b	(　 ) 209,360	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	205,498	100 [ 90.3]	227,573		231,000
c	(　 ) 250,953	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	257,478	100 [ 110.4]	233,223		237,000
d	(　 ) 258,000	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	250,593	100 [ 104.9]	238,888		242,000
e	(　 ) 185,830	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	183,124	100 [ 79.1]	231,509		235,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +25.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 236,000 円／㎡]

越谷 -6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,217,803	1,041,994	4,175,809	3,152,960	1,022,849	（　0.9725） 994,721	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	22,104,911 円　　　　（　 92,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

越谷 -6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	131.00	ＬＳ2	262.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	200 ％	239 ㎡	16.2 m x 14.0 m	前面道路：市道　 5.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

約４５㎡の２ＤＫの共同住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	131.00	100.0	131.00	1,710	224,010	1.0	224,010
							1.0	224,010
2～ 2	居宅	131.00	100.0	131.00	1,760	230,560	1.0	230,560
							1.0	230,560
～

～

～

計		262.00	100.0	262.00		454,570		454,570
								454,570

⑨年額支払賃料	454,570 円　×　12ヶ月　＝　 5,454,840 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 262.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,454,840 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 452,752 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,002,088 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	454,570 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,168 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 454,570 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 211,547 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,217,803 円　　　　（　 21,832 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０５ＫＳ０７　　　　-9	1,524 ( 1,524)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	1,905	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,836 円/㎡　月額支払賃料（　 1,760 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０５ＫＳ０７　　　　-4	1,648 ( 1,580)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,831
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

越谷 -6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	236,000 円	47,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	218,194 円	5,454,840　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 115,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 377,600 円	47,200,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	47,200 円	47,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	47,200 円	47,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,041,994 円　（　　　　　　 4,360 円／㎡）　　（経費率　　 20.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	47,200,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 262.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0668	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 45 ％　＋　0.0675 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,152,960 円（　　　　　 13,192 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,217,803 円
②総費用	1,041,994 円
③純収益　①－②	4,175,809 円
④建物等に帰属する純収益	3,152,960 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,022,849 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	994,721 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,162 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,104,911 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 92,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出
越谷 -6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

越谷 -6

埼玉県

埼玉第６

氏名

不動産鑑定士　片岡　靖

TEL.

鑑定評価額

56,200,000 円

１㎡当たりの価格

235,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	180,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月17日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	越谷市東柳田町４３１番９｢東柳田町１０－３４｣				②地積　(㎡)	239 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他）
	1.2:1	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域	北西5.8m市道	水道、ガス、下水	越谷 470m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 200 ｍ、南 30 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.5 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　５
．８ｍ市道　

交通

施設

越谷駅南方

470m

法令

規制

１中専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

標準的使用等に変化はないが、利便性が良くて画地規模の大きな宅地が多いため、アパート等が増えてくると思
料する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.5

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 241,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 98,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、概ね越谷駅及び新越谷駅から徒歩６分～８分程度の利便性の高い住宅地域である。主たる需要者は画地
規模が大きく総額も嵩むことから分譲開発業者やアパート等からの賃貸収入を目論む投資家、医者等の高所得層である
。駅から近くて人気の高い住宅地域で、供給が限定されるため、需要には根強いものがある。中心となる価格帯は、２
００㎡前後の土地で５５百万～５８百万円である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

今後は共同住宅が増えてくると予想されるが、現状では自用の戸建住宅が多い。賃貸需要は底堅いものの、賃料の遅行
性という特質のため、建築費高騰によるコスト高に見合う賃料水準になってないことから、収益価格は低位に求められ
た。一方、比準価格は市場の実態を反映して実証的な価格で、信頼性が相対的に高い。そこで、比準価格を重視し、収
益価格を参考にとどめて代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　越谷 -4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +6.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 219,000 円／㎡

[104.6]
100

100
[106.0]

100
[ 94.1]

[101.5]
100

233,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    225,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

越谷市の人口は減少傾向へと変わったが、越
谷駅や新越谷駅から徒歩圏内の住宅地に対す
る需要は依然として強い。

特に目立った地域要因の変動はない。

住宅地の需要者が着目する主なものは接面道
路方位、幅員等である。当該標準地の方位は
北西で、競争力はやや劣る。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

越谷 -6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０５Ｋ１７ -15	越谷市		建付地	（　）	長方形	北西4.5m市道、中間画地		１中専 (60,180)
b	０４Ｃ００ -940	越谷市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西8.5m市道、南6m、角地		１住居 (70,200)
c	０５Ｋ３２ -14	越谷市		更地	（　）	長方形	東4m市道、中間画地		１中専 (60,160)
d	０５Ｋ３０ -121	越谷市		建付地	（　）	長方形	西4m私道、中間画地		１住居 (60,160)
e	０５Ｋ３２ -27	越谷市		更地	（　）	長方形	西8m市道、中間画地		準工 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 214,112	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	213,901	100 [ 91.1]	234,798	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.5] 　　　　 100	238,000
b	(　 ) 202,718	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	192,686	100 [ 81.2]	237,298		241,000
c	(　 ) 209,360	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	205,498	100 [ 85.6]	240,068		244,000
d	(　 ) 159,506	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	159,506	100 [ 70.5]	226,250		230,000
e	(　 ) 171,026	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	167,539	100 [ 71.2]	235,308		239,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -7.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -17.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -21.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -28.0
e	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 241,000 円／㎡]

越谷 -6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,251,160	1,030,288	4,220,872	3,132,920	1,087,952	（　0.9725） 1,058,033	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	23,511,844 円　　　　（　 98,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

越谷 -6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	134.00	ＬＳ2	268.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	200 ％	239 ㎡	16.2 m x 14.0 m	前面道路：市道　 5.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺の土地利用状況や収益性を勘案して１戸当たり平均専有面積３３㎡程度の１Ｋの共同住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	134.00	100.0	134.00	1,698	227,532	1.0	227,532
							1.0	227,532
2～ 2	居宅	134.00	100.0	134.00	1,716	229,944	1.0	229,944
							1.0	229,944
～

～

～

計		268.00	100.0	268.00		457,476		457,476
								457,476

⑨年額支払賃料	457,476 円　×　12ヶ月　＝　 5,489,712 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 268.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,489,712 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 455,646 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,034,066 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	457,476 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,195 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 457,476 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 212,899 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,251,160 円　　　　（　 21,971 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０５ＫＳ３０　　　　-43	1,812 ( 1,737)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,812	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,790 円/㎡　月額支払賃料（　 1,716 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０５ＫＳ０７　　　　-2	1,668 ( 1,667)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [101.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,668
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

越谷 -6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	234,500 円	46,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	219,588 円	5,489,712　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 107,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 375,200 円	46,900,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	46,900 円	46,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	46,900 円	46,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,030,288 円　（　　　　　　 4,311 円／㎡）　　（経費率　　 19.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	46,900,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 268.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0668	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 45 ％　＋　0.0675 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,132,920 円（　　　　　 13,108 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,251,160 円
②総費用	1,030,288 円
③純収益　①－②	4,220,872 円
④建物等に帰属する純収益	3,132,920 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,087,952 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,058,033 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,427 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,511,844 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 98,400 円／㎡）