別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 越谷 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   越谷 -2 埼玉県 埼玉第６ 氏名  不動産鑑定士　片岡　靖   TEL.

鑑定評価額 10,800,000 円  １㎡当たりの価格 36,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 越谷市大字船渡字屋敷前１４８９番３ ②地積 　(㎡) 297   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅、農地、一 般住宅等の混在する 住宅地域 南東6m市道 水道 せんげん台 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    40 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北５ｍ　市 道 交通 施設 せんげん台駅東方 2.4km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 標準的使用等に変化はなく現状の住環境を維持していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね越谷市の市街化調整区域内の宅地地域である。主たる需要者は同市に居住する農家分家の一次取得 者である。市街化調整区域内の宅地は建物の建築に際して色々な制限があって需要、供給とも限られる。当該近隣地域 及びその周辺地域における不動産取引は活発ではないため、需給は弱含みだと推察される。需要の中心となる価格帯は ３００㎡程度の土地で１０百万円～１２百万円である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域では適切な賃貸事例の収集が困難なため収益価格の試算を断念し、比準価格のみの試算となった。しか し、取引事例は、数多くの事例の中から規範性のあるものを選択し、適切に比較考量し得た。市場の実勢を反映した比 準価格の信頼性は高いと思料する。以上のことから、代表標準地に規準した価格との均衡に留意のうえ、比準価格を以 って鑑定評価額を上記の通り、決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　越谷 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [111.0] [100.0] 100 36,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住宅等の宅地として利用するに当たっては、 条例等による規制があるため需要も供給も限 られ、一般的要因による影響は相対的に小さ い。 特に目立った地域要因の変動はない。 特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％