鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

草加 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０４Ｃ１５ -903	草加市		貸家建付地	（　）	台形	北12.1m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	０５Ｋ１５ -3	草加市		建付地	（　）	台形	東20m市道、北4m、角地		１中専 (70,200)
c	０４Ｋ００ -971	越谷市		更地	（　）	不整形	南西8.2m県道、南東1.5m、角地		近商 (90,200)
d	０４Ｃ００ -938	越谷市		建付地	（　）	ほぼ整形	東15m市道、中間画地		近商 (80,200)
e	０４Ｃ３０ -905	越谷市		更地	（　）	長方形	北西8m市道、中間画地		商業地区計画等 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 194,005	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	196,527	100 [ 96.4]	203,866	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	204,000
b	(　 ) 223,860	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	215,119	100 [ 102.2]	210,488		210,000
c	(　 ) 146,441	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 76.8]	194,492	100 [ 94.4]	206,030		206,000
d	(　 ) 229,721	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	240,615	100 [ 117.8]	204,257		204,000
e	(　 ) 219,679	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	222,974	100 [ 113.7]	196,107		196,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -5.5	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -6.5	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -23.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +0.4	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.4	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 206,000 円／㎡]

草加 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,494,407	1,095,360	4,399,047	3,539,580	859,467	（　0.9718） 835,230	（ 4.8 - 0.1 ） 4.7％
	⑧収益価格	17,770,851 円　　　　（　 109,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

草加 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・共同住宅	120.00	ＬＳ2	240.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	80 ％	200 ％	200 ％	163 ㎡	12.5 m x 13.2 m	前面道路：市道　 8.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を店舗、２階を共同住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	120.00	100.0	120.00	2,200	264,000	3.0	792,000
							0.0	0
2～ 2	居宅	120.00	100.0	120.00	1,900	228,000	1.0	228,000
							1.0	228,000
～

～

～

計		240.00	100.0	240.00		492,000		1,020,000
								228,000

⑨年額支払賃料	492,000 円　×　12ヶ月　＝　 5,904,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,904,000 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 490,032 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,413,968 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,020,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,353 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 228,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 71,086 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,494,407 円　　　　（　 33,708 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０５ＫＳ１７　　　　-36	1,771 ( 1,769)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,180	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,206 円/㎡　月額支払賃料（　 2,200 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０５ＫＳ１７　　　　-47	3,837 ( 3,725)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [105.0]	100 [ 95.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	3,497
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

草加 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	259,500 円	51,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	236,160 円	5,904,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 67,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 428,100 円	51,900,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	51,900 円	51,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	51,900 円	51,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,095,360 円　（　　　　　　 6,720 円／㎡）　　（経費率　　 19.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9718

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	51,900,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0682	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 45 ％　＋　0.0689 × 40 ％　＋ 0.0945 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,539,580 円（　　　　　 21,715 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,494,407 円
②総費用	1,095,360 円
③純収益　①－②	4,399,047 円
④建物等に帰属する純収益	3,539,580 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	859,467 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	835,230 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,124 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,770,851 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 109,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
草加 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

草加 5-2

埼玉県

埼玉第６

氏名

不動産鑑定士　小石　秀幸

TEL.

鑑定評価額

32,600,000 円

１㎡当たりの価格

200,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	155,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	草加市谷塚町字東地総田耕地５９８番１				②地積　(㎡)	163 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) （その他）
	1:1	店舗兼住宅Ｓ3	店舗兼住宅、共同住宅等が混在する商業地域	北東8.2m市道	水道、ガス、下水	谷塚 300m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 200 ｍ、西 30 ｍ、南 25 ｍ、北 35 ｍ

②標準的使用

中層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.5 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

８．２ｍ市道

交通

施設

谷塚駅西方

300m

法令

規制

近商
(80,200)

⑤地域要因の将
　来予測

谷塚駅周辺に形成された駅前商業地域概ね均衡を得た地域であり、当面は現状を維持して推移して行くものと予
測される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 204,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 128,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は東武伊勢崎線沿線の草加市及びその周辺市区内に存する駅前商業地一帯である。需要者の中心は草加市及
びその周辺で店舗経営等を目的とする個人又は法人等である。対象不動産は谷塚駅周辺に形成された商業地域にあって
、やや繁華性に乏しいことから店舗等用地としての需要は弱いものの共同住宅等の需要も見込まれるため同一需給圏内
の競争力は総じて普通であるものと判断される。中心となる価格帯は１８万円／㎡から２５万円／㎡程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

本件は駅前商業地域に存する土地の更地としての価格を求めるものであり、そこに想定される市場参加者は周辺におけ
る土地の相場水準と当該土地を有効活用することによって得られる収益を勘案した価格決定行動を行うものと思料され
る。したがって、市場性と収益性とを比較考量して価額を決定することが市場の実態に合致し、最も合理的と判断する
。以上より、本件では比準価格と収益価格を関連付け、代表標準地価格との均衡に留意して鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　越谷 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 225,000 円／㎡

[101.3]
100

100
[100.0]

100
[117.8]

[100.0]
100

193,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    196,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルスの終息傾向にともない、
日本経済には回復傾向が認められるが、今後
はウクライナ情勢や物価上昇の地価への影響
が懸念される。

近隣に大学の新キャンパスが開設され、谷塚
駅の乗降客数の増加が見込まれている。

特に個別的要因に変化はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　 +10.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

草加 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０５Ｋ１５ -66	八潮市		建付地	（　）	長方形	北西6m市道、中間画地		近商高度2種最高25m (90,200)
b	０５Ｋ３５ -12	さいたま市岩槻区		建付地	（　）	長方形	南西24m区画街路、北東9m、二方路		商業 (90,400)
c	０５Ｋ１６ -41	さいたま市岩槻区		更地	（　）	長方形	南東9m区画街路、中間画地		近商 (90,200)
d	０５Ｋ１５ -3	草加市		建付地	（　）	台形	東20m市道、北4m、角地		１中専 (70,200)
e	０４Ｃ００ -961	草加市		建付地	（　）	ほぼ台形	西4m市道、北東4.1m、角地		１中専 (70,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 240,968	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	240,968	100 [ 111.6]	215,921	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	216,000
b	(　 ) 241,996	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	237,251	100 [ 127.1]	186,665		187,000
c	(　 ) 239,234	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	239,234	100 [ 106.1]	225,480		225,000
d	(　 ) 223,860	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	215,119	100 [ 106.7]	201,611		202,000
e	(　 ) 183,789	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	177,488	100 [ 93.1]	190,642		191,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +10.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 204,000 円／㎡]

草加 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,605,883	1,091,628	4,514,255	3,505,480	1,008,775	（　0.9718） 980,328	（ 4.8 - 0.1 ） 4.7％
	⑧収益価格	20,858,043 円　　　　（　 128,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

草加 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・共同住宅	120.00	ＬＳ2	240.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	80 ％	200 ％	200 ％	163 ㎡	12.5 m x 13.2 m	前面道路：市道　 8.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を店舗、２階を平均専有面積３０．００㎡程度の共同住宅を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	120.00	100.0	120.00	2,187	262,440	3.0	787,320
							0.0	0
2～ 2	居宅	120.00	100.0	120.00	1,968	236,160	1.0	236,160
							1.0	236,160
～

～

～

計		240.00	100.0	240.00		498,600		1,023,480
								236,160

⑨年額支払賃料	498,600 円　×　12ヶ月　＝　 5,983,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,983,200 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 496,606 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,486,594 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,023,480 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,385 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 236,160 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 109,904 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,605,883 円　　　　（　 34,392 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０５ＫＳ１７　　　　-20	2,778 ( 2,697)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [140.0]	100 [100.0]	2,205	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,192 円/㎡　月額支払賃料（　 2,187 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０５ＫＳ２９　　　　　-51	2,812 ( 2,805)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [145.0]	100 [100.0]	2,282
c	０５ＫＳ２９　　　　　-52	2,574 ( 2,572)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [145.0]	100 [100.0]	2,088

草加 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	257,000 円	51,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	239,328 円	5,983,200　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 68,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 424,000 円	51,400,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	51,400 円	51,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	51,400 円	51,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,091,628 円　（　　　　　　 6,697 円／㎡）　　（経費率　　 19.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9718

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	51,400,000 円	設計監理料率　 208,000 円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0682	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 45 ％　＋　0.0689 × 40 ％　＋ 0.0945 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,505,480 円（　　　　　 21,506 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,605,883 円
②総費用	1,091,628 円
③純収益　①－②	4,514,255 円
④建物等に帰属する純収益	3,505,480 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,008,775 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	980,328 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,014 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,858,043 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 128,000 円／㎡）