鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

草加 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０５Ｋ３５ -31	草加市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南7.4m市道、東4m、準角地		商業 (90,400)
b	０５Ｋ３０ -1101	草加市		建付地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		商業 (80,360)
c	０４Ｃ００ -912	越谷市		建付地	（　）	台形	南東10.8m市道、中間画地		近商 (80,200)
d	０５Ｋ１７ -23	越谷市		更地	（　）	ほぼ長方形	北16m市道、東5.2m、南5.8m、三方路		商業 (90,400)
e	０５Ｋ１７ -31	三郷市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東27m市道、北西6m、角地		商業 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 263,638	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	258,263	100 [ 44.4]	581,673	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 96.0] 　　　　 100	558,000
b	(　 ) 308,744	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	309,670	100 [ 52.4]	590,973		567,000
c	(　 ) 302,502	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	313,306	100 [ 53.1]	590,030		566,000
d	(　 ) 374,371	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	343,060	100 [ 58.5]	586,427		563,000
e	(　 ) 653,446	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	610,697	100 [ 100.0]	610,697		586,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 -50.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -40.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 -35.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 -40.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 570,000 円／㎡]

草加 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	81,151,049	16,321,884	64,829,165	49,658,400	15,170,765	（　0.9530） 14,457,739	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	314,298,674 円　　　　（　 456,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

草加 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中高層店舗事務所共同住宅	230.00	ＲＣ12	2,745.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	80 ％	400 ％	400 ％	689 ㎡	19.6 m x 29.1 m	前面道路：県道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗、事務所等が混在する駅前商業地のため１、２階を店舗、２・３階を事務所、４階以上を単身者向け共同住宅と想定した。

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

地域の標準的なレンタブル比を採用した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	230.00	70.0	161.00	4,800	772,800	10.0	7,728,000
							0.0	0
2～ 2	事務所	230.00	90.0	207.00	3,000	621,000	6.0	3,726,000
							0.0	0
3～ 3	居宅	230.00	90.0	207.00	2,600	538,200	1.0	538,200
							1.0	538,200
4～ 9	居宅	230.00	90.0	207.00	2,650	548,550	1.0	548,550
							1.0	548,550
10～12	居宅	225.00	90.0	202.50	2,750	556,875	1.0	556,875
							1.0	556,875

計		2,745.00	88.3	2,424.50		6,893,925		16,954,125
								5,500,125

⑨年額支払賃料	6,893,925 円　×　12ヶ月　＝　 82,727,100 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,424.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 19 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 3,420,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	82,727,100 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 3,420,000 円　　×　　％　＝　　 6,866,349 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	79,280,751 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	16,954,125 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 155,469 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 5,500,125 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 1,714,829 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	81,151,049 円　　　　（　 117,781 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０５ＫＳ１７　　　　-41	3,763 ( 3,661)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [105.0]	100 [100.0]	100 [ 89.1]	100 [100.0]	4,022	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,840 円/㎡　月額支払賃料（　 4,800 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０５ＫＳ１７　　　　-42	5,174 ( 5,011)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [105.0]	100 [105.0]	100 [ 95.1]	100 [100.0]	4,935
c	０５ＫＳ１７　　　　-44	4,697 ( 4,546)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 94.1]	100 [100.0]	5,546

草加 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,960,000 円	792,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	3,445,884 円	86,147,100　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 798,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 6,534,000 円	792,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	792,000 円	792,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	792,000 円	792,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 16,321,884 円　（　　　　　　 23,689 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9530

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	792,000,000 円	設計監理料率　 280,000 円／㎡　×　 2,745.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0627	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0493 ×　 45 ％　＋　0.0621 × 35 ％　＋ 0.0938 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	49,658,400 円（　　　　　 72,073 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	81,151,049 円
②総費用	16,321,884 円
③純収益　①－②	64,829,165 円
④建物等に帰属する純収益	49,658,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	15,170,765 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	14,457,739 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,984 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 314,298,674 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 456,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
草加 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

草加 5-1

埼玉県

埼玉第６

氏名

不動産鑑定士　小石　秀幸

TEL.

鑑定評価額

379,000,000 円

１㎡当たりの価格

550,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	380,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	草加市高砂２丁目２８番１外｢高砂２－１８－７｣				②地積　(㎡)	689 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) （その他）
	不整形 1:1.5	店舗兼共同住宅ＲＣ12	店舗、店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域	南20m県道、西側道	水道、ガス、下水	草加 170m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 20 ｍ、南 50 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中層店舗事務所共同住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２０．０ｍ県道

交通

施設

草加駅東方

170m

法令

規制

商業
(80,400)

⑤地域要因の将
　来予測

駅前商業地として、ほぼ成熟した地域であるため当面は現状を維持して推移して行くものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗事務所共同住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 -5.0
二方路　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 560,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 441,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は東武伊勢崎線沿線の草加市及びその周辺市区内に存する駅前商業地一帯である。需要者の中心は草加市及
びその周辺で、店舗経営等を目的とする個人又は法人等である。対象不動産は草加駅周辺に形成された繁華性のある商
業地域にあるため高い需要が見込まれる地域で、同一需給圏内の競争力は比較的高いものと判断される。中心となる価
格帯は４０万円／㎡から６０万円／㎡程度になるものと思料される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

本件は駅前商業地域に存する土地の更地としての価格を求めるものであり、そこに想定される市場参加者は周辺におけ
る土地の相場水準と当該土地を有効活用することによって得られる収益を勘案した価格決定行動を行うものと思料され
る。したがって、市場性と収益性とを勘案して価額を決定することが市場の実態に合致し、最も合理的と判断する。以
上より、本件では比準価格と収益価格を関連付けて上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　草加 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 355,000 円／㎡

[101.7]
100

100
[100.0]

100
[ 65.0]

[ 96.0]
100

533,000

⑧-1対象標準地の検討
□継続　■新規
前年標準地の価格
　　　　　　            円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルスの終息傾向にともない、
日本経済には回復傾向が認められるが、今後
はウクライナ情勢や物価上昇の地価への影響
が懸念される。

特に地域要因に変化はない。

特に個別的要因に変化はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -35.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

％

３　試算価格算定内訳

草加 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０５Ｋ１７ -31	三郷市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東27m市道、北西6m、角地		商業 (100,400)
b	５Ｋ６０１９ -1	所沢市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西16m市道、中間画地		２住居 (60,200)
c	５Ｋ６７１１ -56	新座市		更地	（　）	ほぼ台形	南東9.2m県道、中間画地		近商高度地区最高31m (80,200)
d	５Ｋ６０１９ -55	所沢市		更地	（　）	ほぼ長方形	南9m市道、中間画地		商業地区計画等土地区画整理 (100,400)
e	２３０１－０６ -23529	富士見市		更地	（　）	長方形	南西（駅前広場）区画街路、南東20m、角地		商業地区計画等 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 653,446	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	610,697	100 [ 100.0]	610,697	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 96.0] 　　　　 100	586,000
b	(　 ) 453,281	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	453,281	100 [ 79.9]	567,310		545,000
c	(　 ) 582,397	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	582,397	100 [ 84.6]	688,413		661,000
d	(　 ) 417,266	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	417,266	100 [ 78.3]	532,907		512,000
e	(　 ) 551,331	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ / ]	100 [ 108.0]	523,254	100 [ 101.0]	518,073		497,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -13.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 560,000 円／㎡]

草加 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	87,268,516	17,678,644	69,589,872	54,925,200	14,664,672	（　0.9530） 13,975,432	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	303,813,739 円　　　　（　 441,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

草加 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所・共同住宅	230.00	ＲＣ12	2,745.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	80 ％	400 ％	400 ％	689 ㎡	19.6 m x 29.1 m	前面道路：県道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を店舗、２階を事務所、３階以上を単身者タイプの共同住宅を想定

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

類似建物の標準的な有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	230.00	70.0	161.00	4,537	730,457	10.0	7,304,570
							0.0	0
2～ 2	事務所	230.00	90.0	207.00	3,176	657,432	6.0	3,944,592
							0.0	0
3～ 3	居宅	230.00	90.0	207.00	2,722	563,454	1.0	563,454
							1.0	563,454
4～ 9	居宅	230.00	90.0	207.00	2,768	572,976	1.0	572,976
							1.0	572,976
10～12	居宅	225.00	90.0	202.50	2,768	560,520	1.0	560,520
							1.0	560,520

計		2,745.00	88.3	2,424.50		7,070,759		16,932,032
								5,682,870

⑨年額支払賃料	7,070,759 円　×　12ヶ月　＝　 84,849,108 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,424.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	14,000 円／台　×　 19 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 3,192,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	84,849,108 円　　×　　 4.2 ％＋　　　 3,192,000 円　　×　　 4.2 ％　＝　　 3,697,727 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	84,343,381 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	16,932,032 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 162,209 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 5,682,870 円　×　　 95.8 ％　　×　　　 0.5075　＝　 2,762,926 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	87,268,516 円　　　　（　 126,660 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０５ＫＳ１７　　　　-44	4,697 ( 4,546)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	5,219	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,575 円/㎡　月額支払賃料（　 4,537 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０５ＫＳ１７　　　　-43	3,438 ( 3,327)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,244
c	０５ＫＳ１７　　　　-41	3,763 ( 3,661)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [105.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	4,216

草加 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	4,380,000 円	876,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	3,521,644 円	88,041,108　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 798,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 7,227,000 円	876,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	876,000 円	876,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	876,000 円	876,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 17,678,644 円　（　　　　　　 25,658 円／㎡）　　（経費率　　 20.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9530

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	876,000,000 円	設計監理料率　 310,000 円／㎡　×　 2,745.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0627	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0493 ×　 45 ％　＋　0.0621 × 35 ％　＋ 0.0938 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	54,925,200 円（　　　　　 79,717 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	87,268,516 円
②総費用	17,678,644 円
③純収益　①－②	69,589,872 円
④建物等に帰属する純収益	54,925,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	14,664,672 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	13,975,432 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,284 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 303,813,739 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 441,000 円／㎡）