別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 上尾 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   上尾 -20 埼玉県 埼玉第２ 氏名  不動産鑑定士　大友　由貴子   TEL.

鑑定評価額 19,000,000 円  １㎡当たりの価格 24,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上尾市大字平方領々家字東谷１３０番３ ②地積 　(㎡) 780   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (50,100) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ1 農家住宅が見られる 、農地の多い住宅地 域 南4m市道 水道 上尾 4.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    40 ｍ、南    10 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  42.5 ｍ、規模　　       780 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 上尾駅南西方 4.3km 法令 規制 ｢調区｣  (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の農家住宅地であるため、住宅用地等の土地需要は低調で、格別な変動要因は見受けられず、 当分の間、現状を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ高崎線沿線、埼玉新都市交通伊奈線沿線の上尾市及び近隣市町の市街化調整区域内住宅地。主たる需 要者は市街化調整区域に在住または地縁を有する者である。市街化調整区域内の土地は規制が多く、需要者が限定され るため、需要は弱含みである。取引の価格帯は取引主体の属性等により様々であり、総額での中心となる価格帯は見い だせないが、農家住宅の敷地の１㎡当たり単価は２万円～３万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は上尾市及び隣接する桶川市内の市街化調整区域に所在する取引事例により、規範性の高い価格が求められた 。一方、近隣地域は農家住宅を中心とし、賃貸建物の需要が乏しく、賃貸市場が未成熟な地域であるため、収益価格は 試算を見送った。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　桶川 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,600 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [100.0] 100 [ 79.7] [100.0] 100 24,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 上尾市内の人口は微増、さいたま市等県南地 域と比較した相対的割安感と、テレワークの 定着により、市内の住宅需要は堅調に推移し ている。 宅地利用が規制された利便性の劣る市街化調 整区域の住宅地であり、地域要因に変動の要 因はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -1.5 環境　　　　　　 -23.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％