別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 深谷 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   深谷 -22 埼玉県 埼玉第８ 氏名  不動産鑑定士　高井　厚   TEL.

鑑定評価額 12,500,000 円  １㎡当たりの価格 67,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 個別評価 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 深谷市国済寺字申学３９７番５外 (国済寺１７街区１２画地) ②地積 　(㎡) 187   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ3 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整理中の住宅 地域 南6m区画街路 水道、ガス、下水 深谷 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   100 ｍ、南    70 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       185 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 深谷駅東方 1.3km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 深谷駅徒歩圏に位置する区画整理中の住宅地域。区画整理事業の進捗に伴い徐々に熟成度を高めつつ推移してい る。今後も暫くは同様の傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     67,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ高崎線沿線深谷、岡部、籠原駅勢圏に存する戸建住宅地域である。中心となる需要者は、深谷市を中 心に周辺市町に居住する一次取得者となっている。深谷駅徒歩圏内に位置することに加え、スーパー・小学校・病院等 利便施設への接近性も良好なため、需要は旺盛で地価は上昇傾向にある。中心価格帯は土地が２００㎡程度で１３００ 万円前後、新築戸建住宅は２８００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 深谷駅徒歩圏内の戸建住宅を中心とする住宅地域。２階建程度のアパートは見られるものの、税対策目的が中心で投資 家の需要は見込めないため、収益価格の試算は断念した。近隣地域においては、戸建住宅用地として利用することを目 的としたエンドユーザーによる自用目的の取引が中心であるため、市場性を反映した比準価格の説得力は高い。よって 、代表標準地との検討も踏まえ、比準価格を妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　深谷 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     66,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.5] 100 [ 99.9] [106.0] 100 67,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     66,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 海外情勢、半導体不足、円安の進行等の複合 的要因により建物の建築費が高騰しており、 これが今後の地価に及ぼす影響を注視してい く必要がある。 区画整理中の住宅地域で徐々に熟成度を高め つつ推移しているが、地域要因に大きな変動 は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.2 環境　　　　　　  +2.1 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％