別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 深谷 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   深谷 -20 埼玉県 埼玉第８ 氏名  不動産鑑定士　相川　晶彦   TEL.

鑑定評価額 8,590,000 円  １㎡当たりの価格 65,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 52,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 深谷市上野台字台裏５０７番３６ ②地積 　(㎡) 131   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南西5m市道 水道、ガス、下水 深谷 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   130 ｍ、南   110 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.5 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ｍ市道 交通 施設 深谷駅南方 500m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 深谷駅への接近性に優れ、ほぼ熟成した戸建住宅地域であり、今後とも閑静な居住環境を維持するものと思料さ れる。需要は比較的堅調であり、地価は当面ほぼ横ばい程度で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     65,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ高崎線沿線で深谷、岡部、籠原の各駅勢圏に存する住宅地域。需要者は深谷市に居住する３０代～ ４０代のサラリーマン層を中心とする一次取得者であるが、周辺の市町からの転入者も見られる。駅から徒歩圏にある 区画整然とした住宅地域では、居住環境は概ね良好であり、需給は比較的安定している。地価は横ばい傾向にある。土 地は２００㎡程度で１２００万円前後、新築の戸建住宅は２５００万円前後を中心に取り引きが行われている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用目的での需要が中心であり、周辺類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集、採用することができ た。一方、標準地の周辺にアパート等の収益物件も散見されるが、画地規模が小さい等、共同住宅の建築を想定するこ とが困難であり、収益還元法は非適用と判断した。従って、住宅地としての市場性を反映し、精度の高い比準価格を標 準とし、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　深谷 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     66,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.5] 100 [100.6] [104.5] 100 65,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     65,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少傾向、高齢化率は県平均より高く 、上昇している。取引件数は前年同期間と比 較すると増加し、住宅着工戸数は前年同期間 より減少。 駅南口から徒歩圏にある区画整然とした住宅 地域。土地利用状況に変化は見られず、地域 要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -8.2 環境　　　　　　  +8.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％