別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 深谷 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   深谷 -16 埼玉県 埼玉第８ 氏名  不動産鑑定士　山田　寛之   TEL.

鑑定評価額 7,180,000 円  １㎡当たりの価格 38,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 深谷市岡里１４番２２ ②地積 　(㎡) 185   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整理済の閑静な 住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 岡部 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    80 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       185 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和４９年２月６日に換地処 分が行われた土地区画整理済 の住宅地域 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 岡部駅北東方 900m 法令 規制 １中専 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした岡部駅勢圏の住宅団地で、地域要因に特段の変化は無く推移すると予測する。新型コロナ感染拡 大以前から宅地需要は弱含みであり、今後も地価はやや下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、岡部駅勢圏を中心に、深谷駅及び本庄駅勢圏の戸建住宅地である。需要者は、岡部地区の居住者を中 心に、深谷市及び周辺市町の居住者である。市場の需給動向として、岡部駅勢圏の住宅団地で深谷市中心部から遠く、 生活利便性が劣るため、宅地需要は弱含みで、地価はやや下落傾向にある。市場での中心となる価格帯は、土地は約２ ００㎡で８００万円程度、新築戸建住宅で２０００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　当該地域は一般住宅が建ち並ぶ土地区画整理済の閑静な住宅地域で、岡里地区地区計画によって、建物の用途が制限 されているため共同住宅の建築を想定することは非現実的であり、収益還元法は非適用とした。取引事例比較法に採用 した事例は概ね規範性の高い事例で、比準価格は実証的で信頼性の高い価格と判断する。よって、代表標準地との検討 及び単価と総額との関連等にも留意したうえで、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　深谷 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     37,100 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [104.5] 100 [ 91.2] [100.0] 100 38,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微減傾向、世帯数は微増傾向で推移。 土地取引件数は１月～９月までは前年同期比 で約９％増加。新型コロナの影響はほぼ感じ られない。 昭和４９年２月に換地処分が行われた土地区 画整理事業施行済の住宅地域で地域要因に特 段の変動は無い。 令和４年６月に木造２階建の住宅が新築され た。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -8.1 環境　　　　　　  +2.3 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％