別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 深谷 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   深谷 -4 埼玉県 埼玉第８ 氏名  不動産鑑定士　吉岡　邦展   TEL.

鑑定評価額 6,860,000 円  １㎡当たりの価格 17,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 深谷市長在家字上４０４番 ②地積 　(㎡) 383   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 、農地等が混在する 住宅地域 南7.3m市道 水道、下水 武川 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   170 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.5 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       385 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　７ ．３ｍ市道 交通 施設 武川駅北東方 1.1km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅も混在する農家住宅地であり、変化の要因も乏しいため当面現状の住環境を維持するものと予測する。 生活利便性が確保されていることから地価は概ね横ばい傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は深谷市及び周辺市町の市街化調整区域内の住宅地域。需要者の中心は地縁性の強い近隣居住者の親族等の ほか深谷市や周辺市町に居住する一次取得者も見られる。底堅い値動きをしている駅徒歩圏の住宅地と比較して農家集 落地域では宅地需要も乏しく地価は下落傾向にあるが、周辺については利便性が比較的良好であるため需要は比較的堅 調である。市街化調整区域における価格水準は規模等により様々なため、市場の中心価格帯は見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内の住宅地域であり、賃貸市場が成立していないため収益還元法の適用は断念した。市街化調整区域内 の取引事例は少ないが、採用した事例を含めて類似地域において代替競争関係にある事例資料が収集し得たことから、 比準価格の信頼性は高いと判断した。従って比準価格を標準としつつ、収集した事例資料や単価と総額との関連にも留 意のうえ、代表標準地との検討、前年公示価格からの連続性を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　深谷 -19                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,300 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [100.0] 100 [ 95.7] [106.0] 100 17,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県北部に位置する都市で、人口は微減傾向で ある。新型コロナの影響は比較的限定的であ ったため、取引件数も安定的に推移している 。 市街化調整区域に存するものの、最寄駅や小 学校、商業施設等への接近性に優れており、 需要は比較的堅調である。地価は横ばい傾向 で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  -1.6 環境　　　　　　  -6.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％