別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 深谷 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   深谷 -2 埼玉県 埼玉第８ 氏名  不動産鑑定士　山田　寛之   TEL.

鑑定評価額 8,890,000 円  １㎡当たりの価格 44,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 深谷市見晴町４番２０ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が区画整然 と建ち並ぶ住宅地域 北4m市道 水道、ガス、下水 深谷 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 最寄駅から離れている区画整 然とした住宅地域 街 路 基準方位北　　　４ ｍ市道 交通 施設 深谷駅西方 1.7km 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ既成の戸建住宅地域であり、地域要因に大きな変化は無く推移していくものと予測される。 新型コロナ拡大前から宅地需要はやや弱含みの状況が続いている。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏はＪＲ高崎線の深谷駅、籠原駅の各駅勢圏の住宅地であるが、とりわけ深谷駅勢圏の住宅地に強い代替関 係が認められる。需要者は深谷市及びその周辺市町に居住する一次取得者が中心である。区画整然とした住環境良好な 住宅地域等の地価は比較的安定しているが、住環境や生活利便性が劣る地域では依然地価下落が続いている。市場の中 心価格帯は、総額で土地は８００万円～１３００万円程度、新築戸建住宅は２５００万円～３０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　間口、奥行等の画地条件、並びに当該地域の賃貸不動産の市場動向を考慮した結果、収益還元法は適用していない。 しかしながら対象標準地は収益性よりも居住の快適性を指向する住宅地域に存する。採用した取引事例は規範性の高い 事例で比準価格は同一需給圏内の宅地の取引市場を概ね適正に反映しており、実証的で信頼性の高い価格と判断する。 よって、代表標準地との検討及び単価と総額との関連等にも留意したうえで、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　深谷 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     66,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.5] 100 [140.8] [100.0] 100 44,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     45,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微減傾向、世帯数は微増傾向で推移。 土地取引件数は１月～９月までは前年同期比 で約９％増加。新型コロナの影響はほぼ感じ られない。 旧来からの戸建住宅団地であり、周辺地域も 含めて、地域要因に大きな変動は見られない 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +2.5 環境　　　　　　 +33.4 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％