鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

鴻巣 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	鴻巣鴻巣Ｒ０５ -11540	鴻巣市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東11m県道、北西4m、角地		商業 (90,400)
b	鴻巣鴻巣Ｒ０５ -11535	鴻巣市		更地	（　）	台形	北東10.5m県道、南西5m、二方路		１住居 (70,200)
c	５ｋ０５０４ -61	桶川市		更地	（　）	ほぼ台形	南西11m県道、北西4m、角地		商業 (90,400)
d	５ｋ０６０２ -76	北本市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東8m市道、中間画地		近商 (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 109,400	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	106,214	100 [ 62.4]	170,215	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	170,000
b	(　 ) 73,468	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 83.1]	88,409	100 [ 50.2]	176,114		176,000
c	(　 ) 142,700	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	139,236	100 [ 76.3]	182,485		182,000
d	(　 ) 110,000	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	111,980	100 [ 64.8]	172,809		173,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -35.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -38.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -16.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 -27.0
d	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 171,000 円／㎡]

鴻巣 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	18,293,290	3,851,244	14,442,046	13,327,800	1,114,246	（　0.9488） 1,057,197	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	21,575,449 円　　　　（　 103,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鴻巣 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅	102.68	ＲＣ9	924.12
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	80 ％	400 ％	400 ％	209 ㎡	8.3 m x 24.5 m	前面道路：県道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、２階：事務所、３～９階：共同住宅（２ＬＤＫ、４７．４９㎡×１４戸）を想定。

⑦有効率　 90.4 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	102.68	74.0	75.94	2,790	211,873	8.0	1,694,984
							2.0	423,746
2～ 2	事務所	102.68	92.5	94.98	2,000	189,960	5.0	949,800
							1.0	189,960
3～ 4	居宅	102.68	92.5	94.98	1,760	167,165	2.0	334,330
							1.0	167,165
5～ 8	居宅	102.68	92.5	94.98	1,780	169,064	2.0	338,128
							1.0	169,064
9～ 9	居宅	102.68	92.5	94.98	1,800	170,964	2.0	341,928
							1.0	170,964

計		924.12	90.4	835.78		1,583,383		5,007,884
								1,795,256

⑨年額支払賃料	1,583,383 円　×　12ヶ月　＝　 19,000,596 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 835.78 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	12,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 288,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	19,000,596 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 288,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 1,600,953 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	17,687,643 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,007,884 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 45,922 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,795,256 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 559,725 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	18,293,290 円　　　　（　 87,528 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	鴻巣鴻巣（賃）Ｒ０５　　　　-11502	1,970 ( 1,860)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 82.8]	100 [100.0]	2,644	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,967 円/㎡　月額支払賃料（　 2,790 円/㎡）　基準階 1 F B
b	鴻巣鴻巣（賃）Ｒ０４　　　　-21409	3,365 ( 3,323)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,059
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

鴻巣 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	970,000 円	194,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	771,544 円	19,288,596　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 72,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,552,000 円	194,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	291,000 円	194,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	194,000 円	194,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,851,244 円　（　　　　　　 18,427 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9488

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	194,000,000 円	設計監理料率　 204,000 円／㎡　×　 924.12 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0687	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0664 × 35 ％　＋ 0.0957 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	13,327,800 円（　　　　　 63,769 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	18,293,290 円
②総費用	3,851,244 円
③純収益　①－②	14,442,046 円
④建物等に帰属する純収益	13,327,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,114,246 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,057,197 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,058 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,575,449 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 103,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出
鴻巣 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

鴻巣 5-1

埼玉県

埼玉第８

氏名

不動産鑑定士　福島　經基

TEL.

鑑定評価額

34,700,000 円

１㎡当たりの価格

166,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	130,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	鴻巣市本町４丁目２８１１番３｢本町４－３－３｣				②地積　(㎡)	209 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) （その他）
	1:3	事務所兼店舗Ｓ3	小売店舗、飲食店等が建ち並ぶ駅前通り商店街	北西18m県道	水道、ガス、下水	鴻巣 160m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 110 ｍ、南 100 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

中層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

駅通り地区再開発事業により
、接面街路の拡幅整備が、令
和２年に実施された。

街

路

１８ｍ県道

交通

施設

鴻巣駅東方

160m

法令

規制

商業
(80,400)

⑤地域要因の将
　来予測

駅通り地区再開発事業の工事竣工によっても、市域中心市街地商業地は、郊外型大規模商業施設等との厳しい競
争により現状維持がやっとである。今後は、現状の低中層利用から、徐々に高度利用化が進むものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 173,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 104,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ高崎線上尾駅から熊谷駅間各駅周辺の普通商業地域。需要者の中心は県内を商圏とする法人。鴻巣駅
東口再開発ビル、「駅通り地区」再開発ビルの竣工等によっても駅前商業地の活性化は難しく、国道１７号等の幹線沿
い大型店への顧客流出は常態化している。近隣の地価は駅東口再開発事業により下げ止まり状態と考える。なお市域商
業地の取引水準は個別性が強く、価格帯の幅が広く中心価格帯は見出せず、幅で示せば１０～１８万円／㎡である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

駅東口再開発ビル（エルミこうのす）、「駅通り地区」再開発ビルに隣接する当該近隣の現況は、埼玉りそな銀行を除
くと総じて古くからの自用の店舗が中心である。これら古くからの既存商業施設の低迷に加え、郊外商業施設への顧客
流出等を反映して、収益価格は低位に試算された。当該近隣は、収益性及び商業繁華性の特に高い高度商業地域ではな
いので、比準価格を標準に、収益価格を斟酌し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　熊谷 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 273,000 円／㎡

[ 98.9]
100

100
[100.0]

100
[162.8]

[100.0]
100

166,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    166,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍の先行き不透明感の後退、働き方変
化に伴う住宅地需要の回復等により、鴻巣市
域住宅地は一部上昇に転じたが、商業地は横
ばい程度で推移。

「駅通り地区」再開発による令和２年の「鴻
巣宿おおとり公園整備」、「駅通り拡幅整備
」の工事完了以降、地域要因に特に変化はな
い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　 +5.0
交通・接近　　　 +11.0
環境　　　　　　 +27.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　 0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

鴻巣 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	鴻巣鴻巣Ｒ０４ -31423	鴻巣市		更地	（　）	長方形	南西11m県道、北西14.5m、角地		近商 (90,200)
b	鴻巣鴻巣Ｒ０５ -11540	鴻巣市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東11m県道、北西4m、角地		商業 (90,400)
c	鴻巣鴻巣Ｒ０４ -31556	鴻巣市		更地	（　）	不整形	北西19.5m市道、南東3.6m、二方路		商業 (90,400)
d	５ｋ０６０２ -76	北本市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東8m市道、中間画地		近商 (80,200)
e	５ｋ０５０４ -61	桶川市		更地	（　）	ほぼ台形	南西11m県道、北西4m、角地		商業 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 110,000	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 102.8]	106,790	100 [ 61.4]	173,925	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	174,000
b	(　 ) 109,400	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	106,214	100 [ 64.2]	165,442		165,000
c	(　 ) 84,800	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 70.2]	120,798	100 [ 68.1]	177,383		177,000
d	(　 ) 110,000	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	111,980	100 [ 61.7]	181,491		181,000
e	(　 ) 142,700	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	139,236	100 [ 79.5]	175,140		175,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 -6.5	環境　　　　 -29.0
a	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 +2.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 -6.5	環境　　　　 -31.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 -28.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -29.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -28.0
d	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 -26.0
e	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 173,000 円／㎡]

鴻巣 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	18,385,273	3,869,615	14,515,658	13,396,500	1,119,158	（　0.9488） 1,061,857	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	21,670,551 円　　　　（　 104,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鴻巣 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所・共同住宅	102.68	ＲＣ9	924.12
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	80 ％	400 ％	400 ％	209 ㎡	8.3 m x 24.5 m	前面道路：県道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、２階：事務所、３～９階：２ＬＤＫ、全１４戸（４７．４９㎡）と想定した。

⑦有効率　 90.4 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	102.68	74.0	75.94	2,800	212,632	8.0	1,701,056
							2.0	425,264
2～ 2	事務所	102.68	92.5	94.98	2,000	189,960	5.0	949,800
							1.0	189,960
3～ 4	居宅	102.68	92.5	94.98	1,780	169,064	2.0	338,128
							1.0	169,064
5～ 8	居宅	102.68	92.5	94.98	1,780	169,064	2.0	338,128
							1.0	169,064
9～ 9	居宅	102.68	92.5	94.98	1,815	172,389	2.0	344,778
							1.0	172,389

計		924.12	90.4	835.78		1,589,365		5,024,402
								1,801,997

⑨年額支払賃料	1,589,365 円　×　12ヶ月　＝　 19,072,380 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 835.78 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	12,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 288,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	19,072,380 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 288,000 円　　×　　％　＝　　 1,583,008 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	17,777,372 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,024,402 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 46,074 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,801,997 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 561,827 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	18,385,273 円　　　　（　 87,968 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	鴻巣鴻巣（賃）Ｒ０４　　　　-21409	3,365 ( 3,323)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	3,052	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,977 円/㎡　月額支払賃料（　 2,800 円/㎡）　基準階 1 F B
b	鴻巣鴻巣（賃）Ｒ０５　　　　-11503	2,813 ( 2,722)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [105.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,820
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

鴻巣 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	975,000 円	195,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	774,415 円	19,360,380　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 72,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,560,000 円	195,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	292,500 円	195,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	195,000 円	195,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,869,615 円　（　　　　　　 18,515 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9488

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	195,000,000 円	設計監理料率　 205,000 円／㎡　×　 924.12 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0687	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0664 × 35 ％　＋ 0.0957 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	13,396,500 円（　　　　　 64,098 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	18,385,273 円
②総費用	3,869,615 円
③純収益　①－②	14,515,658 円
④建物等に帰属する純収益	13,396,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,119,158 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,061,857 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,081 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,670,551 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 104,000 円／㎡）