別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出 鴻巣 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鴻巣 -21 埼玉県 埼玉第８ 氏名  不動産鑑定士　福島　經基   TEL.

鑑定評価額 5,260,000 円  １㎡当たりの価格 16,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鴻巣市屈巣字市場２７４８番１ ②地積 　(㎡) 321   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 農家住宅と一般住宅 の混在する住宅地域 北西5.7m市道 水道 北鴻巣 3.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   200 ｍ、南   320 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 都市計画法第３４条第１１号 区域に該当する。 街 路 基準方位　北　　５ ．７ｍ市道 交通 施設 北鴻巣駅北東方 3.8km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 都市計画法第３４条第１１号の区域指定を受け、農家住宅を中心に一般住宅も混在するが、開発も一段落し当面 は現状維持程度のやや弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、鴻巣、北本、行田及び加須の各市域郊外の市街化調整区域に属する農家集落地域である。都市計画法第 ３４条１１号の区域であるので、需要者は同一需給圏内の個人地縁者または開発業者で、圏域外からの転入は少ない。 また、調整区域における宅地開発は一段落し、需給は弱含みに推移している。需要の中心は、土地３５０㎡程度で５０ ０～７００万円、新築戸建で１，０００万円台後半～２，０００万円台前半で、規模により価格に差異が見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内の農家集落地域という地域的特性により、比準価格のみを得た。取引が少ないので、広域的に事例収 集を行い、より規範性の高い隣接地域の事例を中心に判定した当該比準価格は、適切な市場実勢を反映し得たと考える 。よって、本件は比準価格を標準に、代表標準地との規準、これに同一需給圏内の類似標準地の価格動向、単価と総額 との関係の適否にも留意の上検討した結果、本件は比準価格をそのまま採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鴻巣 -16                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     15,100 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [100.0] 100 [ 92.0] [101.5] 100 16,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ禍の影響縮小、働き方変化に伴う 住宅地需要の回復等により、市域住宅地の一 部で若干の上昇に転じたが、調整区域では下 落基調が持続。 地域内に特別の変化はない。旧川里地区の中 では鴻巣市街部に近い、都計法第３４条１１ 号区域なので、新型コロナ及び二極化の影響 はやや小さい。 個別的要因に変動はない。なお、標準街路の 北接面に比べ、接面方位は北西なので環境条 件が若干優る。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　 -12.0 行政　　　　　　  -5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％