別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出 鴻巣 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鴻巣 -16 埼玉県 埼玉第８ 氏名  不動産鑑定士　福島　經基   TEL.

鑑定評価額 12,400,000 円  １㎡当たりの価格 14,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鴻巣市糠田字本田壱ノ割１５５３番 ②地積 　(㎡) 833   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ2 農地の多い中に農家 、一般住宅等が散在 する地域 南5.5m市道 水道 鴻巣 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   570 ｍ、西   380 ｍ、南   200 ｍ、北   230 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       900 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ．５ｍ市道 交通 施設 鴻巣駅西方 2.8km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅中心の市街化調整区域内の農家集落地域で、都市計画法第３４条第１２号区域に該当するが、敷地規模 が大きく需要者も限定されるため、当面は現状のまま静態的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね鴻巣市、北本市及び行田市の市街化調整区内の農家集落地域である。取引はあっても小規模画地に 係るものが多く、農家住宅地のような大規模画地の取引は少ない。需要者は同一需給圏内の地縁者または開発業者であ り、圏域外からの転入は少ない。また、調整区域における宅地開発はコロナ禍発生前に一段落し、需給は弱含みに推移 している。需要の中心は開発素地で１３千円～２５千円／㎡程度で、個別性により取引価格に差異が生じがちである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の市街化調整区域の取引事例を広域的に収集した。採用４事例による比準価格は、規模や環境格差修正等 により一部補修正格差率が大きいが、試算値間の開差は小さく、更地取引の事例を含む比準価格の信頼性は高い。当該 地域は農家住宅等が多く賃貸市場は未形成のため、収益価格は求められなかった。そこで、本件は比準価格を標準に、 人口減少等による二極化という現下の地域の地価動向、前年価格等を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ禍の影響縮小、働き方変化に伴う 住宅地需要の回復等により、市域住宅地の一 部で若干の上昇に転じたが、調整区域では下 落基調が持続。 地域内に特別の変化はない。交通接近性、利 便性が劣る市街化調整区域内の農家集落地域 にあるため、人口減少等による二極化の影響 が大きい。 個別的要因に変動はない。画地規模が大きい ため選好性はやや弱く、その他もほぼ標準的 で競争力の程度は概ね普通程度である。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％